Expert evaluator de proprietati imobiliare - Studiu privind determinarea valorii de patrimoniu si piata a imobilelor

Studii postuniversitare de specializare

Expert evaluator de proprietati imobiliare 2 semestre

 

Denumirea

Studiu privind determinarea valorii de patrimoniu si piata a imobilelor:

Partea I-a

DOSARUL PENTRU FUNDAMENTAREA EVALUARII

INTRODUCERE

Obiectul studiului este estimarea valorii pe care o poate avea o zona nou creata prin PLANUL URBANISTIC ZONAL - LOCUINTE VARIAS, care intruneste prevederilor programului de dezvoltare a localitatii.

Amplasamentul studiat a fost prevazut in Planul de Urbanism General al comunei Varias, situat pe drumul judetean Dj 692 la Km 32+470, fiind prevazut ca zona de dezvoltare a localitatii.

Suprafata studiata este de 76.300 mp., este sitematizata, studiul realizat reglementand functionalitatea noii destinatii care va reprezenta, in cel mai scurt timp, un loc de referinta al localitatii Varias.

Astfel, prin planul de urbanism zonal s-a reglementat si organizat zona dupa cum urmeaza:

Zona verde si de agrement - in partea de Nord-Vest-Aceasta este compusa din amenajarea urmatoarelor: Helesteu, Strand, Parc.

Zona locuinte sociale - in partea de Nord-Est - se compune din doua blocuri care se intentioneza a se realiza cu ajutorul Agentiei Nationale a Locuintelor.

Zona locuinte rezidentiale Nord - unde sunt prevazute a se realiza un numar de 7 locuinte, lotizarea facandu-se sub forma unui octogon, cu posibiltatea amenajarii unei piatete. Forma urbanistica este mai speciala, care face ca aspectul zonei sa fie deosebit.

Zona de servicii - s-a organizat ca o zona tampon fata de drumul judetean, urmand ca aici sa se poata desfasura numai activitati care nu produc poluare fonica sau de orice fel.

Zona locuinte rezidentiale sud - aici sunt organizate un numar de 26 de loturi pentru locuinte de la 700 mp., la 990 mp.

In jurul zonei de dezvoltare se preconizeaza a se planta o perdea de protectie de copaci ornamentali.

Surse documentare

Reglementarea tehnica este elaborata in conformitate cu prevederile actelor normative in vigoare. Dintre principalele acte normative cu implicatii asupra dezvoltarii urbanistice specificam:

Legea privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor (nr. 50/1991, republicata)

Legea nr. 350/6 iul. 2001, privind amenajarea teritoriului si urbanismul

Legea privind fondul funciar (nr. 18/1991, republicata)

Legea privind circulatia juridica a terenurilor( nr. 54/1998)

Legea cadastrului imobiliar si a publicitatii imobiliare (nr. 7/1996)

Legea privind calitatea in constructii (nr. 10/1995)

Legea privind protectia mediului (nr. 137/1995, republicata)

Legea privind regimul juridic al drumurilor (nr. 82/1998 pentru aprobarea OG nr. 43/1997)

HGR nr. 525/1996, modificata pentru aprobarea Regulamentului General de Urbanism

Codul civil

Ordinului ministrului sanatatii 636/1997 pentru aprobarea normelor de igiena si recomandarilor privind mediul de viata al populatiei

PLANUL URBANISTIC GENERAL al comunei Varias

Capitolul I

IDENTIFICAREA IMOBILELOR - DOCUMENTE DE PROPRIETATE

Terenul in suprafata de 76.300 mp., este in proprietatea comunei Varias in administrarea Consiliului local, care a fost parcelat si scos definitiv din circuitul agricol in intregime, dupa cumurmeaza:

A)   Situatia inainte de aplicare PUZ

B)Situatia dupa scoaterea definitiva din circuitul agricol

C)Situatia dupa aplicarea PUZ

Capitolul II

ANALIZA IMOBILELOR

INCADRAREA IN LOCALITATE

Amplasamentul zonei in studiu este situat in partea de nord-vest a localitatii, adiacenta drumului judetean ce leaga localitatea Varias de localitatea Periam, fiind impartita de DJ 592 in doua parti aproximativ egale, la km 42+470.

Noua locatie imbina stilul existent al localitatii cu propuneri de amenajari cu forme moderne, care se constituie intr-o zona placuta si cautata de cei interesati.

Fondul construit in zona este constituit din case in regim de inaltime predominant parter si parter plus un nivel.

ELEMENTE ALE CADRULUI NATURAL

Geomorfologic amplasamentul se afla in Campia Muresului, in zona joasa situata intre paraul Apa Mare si raul Mures.Terenul de pe amplasament este orizontal, avand cota de 99, 5 m - 100,0 MNB. Suprafata relativ plana a campiei din aceasta zona a determinat, in timp formarea unor cursuri ratacitoare, cu numeroase brate si meandre si zone mlastinoase.Ele au constituit bazine de receptie a aluviunilor. Straturile de roci sedimentare detritice rezultate sunt diferentiate dupa marimea fragmentelor. In partea de nord-vest a amplasamentului se afla un canal dxe desecare, neamenajat.Amplasamentul are stabilitatea generala asigurata.

Geologic, pe adancimea care intereseaza in cazul de fata, zona se caracterizeaza prin depozite aluvionare cuaternare recente(holocen superior). Straturile naturale au compozitia specifica zonei joase a Campiei Banatului, fiind alcatuite din intercalatii de prafuri nisipoase si nisipuri argiloase cu o crusta specifica prafos-argiloasa, negricioasa, cu pronuntat caracter vegetal.

Seismic, conform normativului P100-04 amplasamnetul se afla in zona seismicaD avand o perioada de control(colt) Tc=1.0 si un coeficient seismic Ks=0,16.

Adancimea de inghet dezghet, conform STAS este de 0,60 - 0.70 m

Apa subterana NH med= -1,50 m fata de nivelul terenului

NH max= - 0,90 m fata de nivelul terenului

Pedologic Categoria terenurilor cu destinatie agricola este pasune , clasa de calitate este clasa III -a cu o nota medie ponderata de bonitare de 43 de puncte.

CIRCULATIA

Accesul in zona studiata se face prin drumurile de exploatare ce deservesc actualmente zona, la limita intravilanului existent.

OCUPAREA TERENURILOR

Utilizarea functionala a terenurilor

Utilizari permise:

Locuinte individuale si anexe functionale aferente

Amenajari carosabile si pietonale

Constructii pentru echipare tehnico- edilitara

Spatii verzi

Accese auto, spatii pentru garare si parcare auto in parcela proprie

Utilizari permise cu conditii:

Se admit la parterul cladirilor de locuit functiuni comerciale si servicii profesionale cu urmatoarele conditii:

Sa nu genereze transport greu

Sa aibe posibilitatea de a asigura in parcela proprie stationarea autovehiculelor aferente acestei functiuni - conform normelor in vigoare

Interdictii definitive de construire:

Orientarea fata de punctele cardinale

Conform art.17 - R.G U. si anexei nr.3 - R.G.U. Se vor respecta prevederile Normelor de igiena si a Normativelor privind modul de viata al populatiei: Ord.536/1997.

Amplasarea fata de drumurile publice

Autorizarea executarii constructiilor cu functiuni de locuit si complementare acestora este permisa numai cu respectarea zonelor de protectie a drumurilor.

Amplasarea fata de aliniament

Se vor respecta prevederile art.23 - R.G.U. Cladirile se vor amplasa pe limita de aliniere stabilita la o distanta de 5,00 m fata de latura scurta a lotului, pentru strada, la 5,00 m fata de aliniamentul stradal pentru strazile nou propuse.

Amplasarea in interiorul parcelei

Se vor respecta toate prevederile art. 24 - R.G.U.

Amplasarea constructiilor fata de limitele laterale ale parcelei se va face respectand urmatoarele conditii:

cladirile se vor putea realiza in regim cuplat sau independent pe lot cu conditia ca distantele cladirilor fata de limitele laterale sa respecte prevederile codului civil, referitoare la vecinatati;

zona edificata pentru locuire este cuprinsa intre limita de 5 m fata de strada;

regimul de inaltime poate fi : S+P; S+P+1; P+M; P+1+M; P+4 etc.

anexele gospodaresti se vor amplasa la cel putin 6.0 m fata de limita din spate a lotului, cu conditia ca inaltimea sa nu depaseasca 3.00 m si sa respecte toate conditiile impuse prin avizul de mediu;

- amplasarea constructiilor se va face cu respectarea normelor de igiena cuprinsa in O.M.536/1997 al Ministerului Sanatatii art.2,3,4,5 si 16;

- reguli cu privire la asigurarea acceselor obligatorii

Accese carosabile

Conform art 25 si anexa nr 4 R.G.U.

Accese pietonale

Accesul pietonal va fi asigurat de trotuarul propus, cu o latime de 1,20 m amenajat in concordanta cu spatiul verde.

In localitatea Varias exista 5 foraje pentru alimentarea cu apa rece a localitatii, dupa cum urmeaza:

-Forajele F1, F2 - aflate in stare de functionare, care alimenteaza reteaua de distribuire existenta a localitatii.

-Forajele F3, F4 - aflate in stare de functionare, care alimenteaza cu apa rece zona de blocuri din vecinatatea bisericii.

- Forajul F5 - in stare de functionare.

In vecinatatea zonei de utilitati agricole exista o statie de epurare in care deverseaza sistemul de canalizare existent.

Localitatea este racordata la reteaua de gaze naturale prin intermediul unei statii de reglare.

Sistemul de incalzire este local prin utilizarea gazelor.

DEZVOLTAREA ECHIPARII EDILITARE

Alimentare cu apa

Asigurarea necesarului de apa pentru zona de locuinte se va realiza prin racordarea la reteaua de alimentare cu apa a comunei Varias.

Asigurarea necesarului de apa pentru helesteu si strand se va realiza dintr-un foraj de medie adancimme, ale carui caracteristici se vor determinas in baza unui studiu hidrogeologic ce se va fi intocmit de catre Directia Apelor Banat-Timisoara.

Debitele caracteristice ale cerintei de apa sunt:

-Q_{uz med} = 28,30 m³ /zi;

-Q_{zi mex} = 36,79 m³/zi;

-Q_{orar max}= 3,71 m³/h.

Canalizarea menajera

Apele uzate menajere vor fi preluate prin intermediul retelelor de canalizare ce se vor executa, cu racord la reteaua de canalizare a comunei Varias, atunci cand aceasta se va realiza in zona.Pentru reteaua de canalizare cu statie de epurare a comunei Varias este in curs de derulare un proiect al carui termen de finalizare este anul 2009.

Debitele caracteristice de ape uzate menajere evacuate sunt

-Q_{uz med} = 22,64 m³ /zi;

-Q_{zi mex} = 29,43 m³/zi;

-Q_{orar max}= 2,96 m³/h.

Canalizare pluviala

Apele pluviale rezultate de pe suprafata de pe suprafata studiata vor fi colectate prin intermediul retelei de rigole intr-un bazin de retentie(bazin de compensare) V- 300,00 m³ , apoi vor fi evacuate in canalul de desecare VA2.

Debitul de ape pluviale colectat va fi de: Q_{pluvial calcul} =169,72 l/s.

Debitul de primenire de la strand si helesteu este de 1,0 l/s si va fi colectat intr-un bazin de retentie(bazin de compensare) V=300,00 m^3, apoi vor fi evacuate in canalul de desecare VA2.

Alimentare cu energie electrica

Bilantul energetic al noilor consumatori energetici:

Ks=0,32

Ps = 1077 x 0.32 = 345 kW

Factorul de putere medie va fi de 0,92.

Pentru alimentarea acestor consumatori se construieste un post de transformare tip PTAB 20/0,4 kV, 400 kVA cu gabarit 630 kVA, post ce se amplaseaza in spatiul verde intre sosea si limitele de proprietate.

Racordarea postului de transformare propus se face la LEA 20 kV existent in zona (S.C. Electrica S.A.), prin executarea unui racord de 20 kV, derivatie din aceasta linie.

Pentru racordarea noilor consumatori la sursele de energie electrica este necesara efectuarea urmatoarelor lucrari:

-retele electrice subterane de joasa tensiune (LES 0,4 kV, dimensionate pentru puterea ceruta de consumatori, amplasate pe strazi);

-montarea firidelor principale pentru racordarea consumatorilor;

-executarea bransamentelor electrice mono sau trifazate la reteaua de distributie;

Retele de telefonie si CATV

Retele de telecomunicatii vor fi extinse in functie de operatori alesi de beneficiar pe bazǎ de proiect punctual.

Alimentarea cu gaze naturale

Alimentarea cu gaze naturale se va realiza prin extinderea retelei existente, de presiune redusǎ, pozatǎ subteran.

Gospodaria comunla

Gospodaria comunala se va asigura prin anexarea spatiilor de depozitare a deseurilor si asigurarea evacuarii acestora in zonele special amenajate in acest scop.

PROTECTIA MEDIULUI

Analizand situatia existenta si propunerile de dezvoltare viitoare se impun urmatoarele concluzii privind protejarea mediului:

nu exista surse de poluare (deversari, emisii)

nu exista riscuri naturale

depozitarea deseurilor este controlata

nu sunt bunuri de patrimoniu, deci nu este necesara instituirea de zone protejate

prin sistematizarea zonei se va realiza aspectul estetic peisagistic si de realizare urbana

OBIECTIVE DE UTILITATE PUBLICA

Se propune realizarea strazilor ce vor asigura acces la loturile create.

Alte obiective de utilitate publicǎ propuse sunt:

- reteaua de alimentarea cu apǎ;

- reteaua de canalizare;

- reteaua de alimentare cu energie electricǎ;

Racordarea la retelele publice de echipare edilitara existenta

Conform art. 27.din R.G.U.

Orice amenajare realizata pe un teren trebuie realizata in asa fel incat sa nu constituie un obstacol pentru scurgerea apelor pluviale la rigole respectiv la reteaua de canalizare prevazuta.

Realizarea de retele tehnico-edilitare

Vor fi respectate toate prevederile art. 28 R.G.U.

Bransarea constructiilor la reteaua de alimentare cu apa si la cea de canalizare a apelor uzate in sistem centralizat dupa realizarea acestora este obligatorie.

Instalatiile de alimentare cu energie electrica si punctele de racord vor fi realizate subteran astfel, incat sa nu aduca prejudicii aspectului architectural al constructiei sau al zonei inconjuratoare.

Instalatia de telefonie si CATV va respecta aceleasi reguli.

Retelele de alimentare cu gaze si racordul la acestea se va realiza deasemenea subteran.

Firidele de bransament vor fi amplasate in asa fel incat sa nu aduca prejudicii aspectului architectural al constructiilor si a zonei inconjuratoare.

Reguli cu privire la forma si dimensiunile constructiilor

Inaltimea constructiilor

La stabilirea inaltimii constructiilor se va avea in vedere respectarea normelor legate de asigurarea insoriri constructiilor conf. Ord. nr 536/1996 pentru aprobarea ''Normelor de igiena si recomandarilor privind modul de viata al populatiei" pentru a nu aduce prejudicii cladirilor din vecinatate sub aspectul insoririi acestora.

Aspectul exterior al constructiilor

Se vor respecta prevederile art 32 dm R.G.U. si urmatoarele reguli:

a) Autorizarea executarii constructiilor care prin conformare volumetrica si aspect exterior intra in contradictie cu aspectul general al zonei si depreciaza valorile general acceptate ale urbanismului si arhitecturi este interzisa.

b) Constructiile trebuie sa se apropie prin volumetrie si proportii de tipul dominant al constructiilor din zona.

c) Fatadele laterale si posterioare ale cladirilor trebuie tratate la acelasi nivel calitativ cu cele principale si in armonie cu acestea, se vor trata cu materiale naturale (lemn, piatra) sau tencuieli cu vopsitorii deschise la culoare - interzis culori stridente, iar tamplariile vor fi realizate din lemn stratificat cu geam termopan.

d) Lucrarile tehnice (retele, conducte de bransament etc.) trebuie integrate in volumul constructiilor sau al imprejmurilor. Instalatiile de alimentare cu gaze naturale, energie electrica si CATV, precum si punctele de racord vor fi concepute asfel incat sa nu aduca prejudicii aspectului architectural al constructiilor sau al zonei inconjuratoare.

e) Instalatiile exterioare de climatizare nu se vor monta pe fatade. Ele pot fi montate numai pe acoperisuri numai pe versantul interior retrase obligatoriu cu minim 3.00 m in poduri nemansardabile - acestea se vor propune din faza de proiectare.

f) La stabilirea pantelor de acoperis se va urmarii ca acestea sa fie realizate la 12⁰-17⁰, sau acoperire terasa cu preluarea ( in principiu ) a cornisei constructiilor din vecinatate. Este obligatoriu a se realiza aceasta in special la volumele cuplate.

g) Invelitorile extinderilor, anexelor sau ale garajelor vor fi realizate din acelasi material ca si constructia principala, utilizand aceeasi tipologie de acoperis.

Procentul de ocupare a terenului si coeficientul de utilizare al terenului

Procentul de ocupare al terenului (P.O.T) maxim admis 46,13%.

Coeficientul de utilizare (C.U.T.) este de maxim 0.55.

PROBLEME DE MEDIU

Analiza situatiei existente ca impact asupra mediului nu releva situatii de conflict in ceea ce priveste relatia cadru natural si cadru construit. Nu exista valori de patrimoniu ce necesita protectie sau riscuri naturale.

VALORIFICAREA CADRULUI NATURAL

Prin realizarea retelelor de acces, a spatiilor verzi, a zonelor plantate si noul front construit se va imbunatati aspectul cadrului natural existent creandu-se un nou cartier, elegant, modern, o zona de referinta de tip european.

MODERNIZAREA CIRCULATIEI

Prospectele stradale respecta, stilul de strazi la alipirea de localitate si introduce forme noi care da un ambient placut, care asigura un confort sporit in ceea ce priveste circulatia.

Apele meteorice vor fi colectate de guri de scurgere proiectate, ce se vor racorda la reteaua de canalizare proiectata in zona.

Strazile vor fi executate din imbracaminti moderne alcatuite dintr-o fundatie din balast cu piatra sparta si imbracaminte bituminoasa.

Zona de dezvoltare este impartita in mai multe subzone functionale dupa cum urmeaza:

ZONA AGREMENT

Amplasamentul zonei de agrement este situata in partea de nord-vest a localitatii, adiacenta drumului judetean delimitata de viitorul extravilan al localitatii si canalul HC 142.

Din punct de vedere a organizarii lucrarilor de imbunatatiri funciare zona se situeaza in lucrarea INDIGUIRI-REGULARIZARI-DESECARI SI STATII DE POMPARE- zona VINGA -BILED- BEREGSAU, lucrari executate in anul 1973.

Tronsonul de canal identificat cu numarul cadastral HC 142, identic cu VA 2 in documentatia de specialitate, a fost proiectat si realizat in jurul anul 1973.

Podetele din zona studiata, cel tubular de la intersectia cu DE 158 are coronamentul tasat si este colmatat, iar cel de pe DJ 692 Varias - Periam este colmatat, evacuarea apei fiind posibila doar la nivele mari.

Masuratorile realizate, arata ca lucrarile efectuate pentru desecarea zonei se prezinta intr-o situatie critica. Analiza se poate efectua pe baza elementelor prezentate in tabelul de mai jos:

Suprafata care urmeaza sa faca obiectul amenajarii zonei de agrement este de 1,71 ha, identificata in parcelele Ps 157/2=1,65 ha; De 185/2= 0,01 ha; Ps 159/2=0,02 ha; De 156/2=0,01 ha; Ps 155/2=0,02 ha, parcelele rezultate in urma dezmembrarii pasunii comunale, care conform PUG Varias a fost destinata dezvoltarii de locuinte .

Din studiul geotehnic au rezultat urmatoarele aspecte:

La lucrarile existente:

Canalul HC 142. Se impune efectuarea de masuratori complete in vederea reprofilarii si decolmatarii, conditie care se impune in vederea igienizarii zonei.

Pe baza studiilor geotehnic si hidrologic se vor stabili sectiunea transversala, panta pe tronsoanele caracteristice in vederea evacuarii apelor din zona, tinand cont si de canalul Hc 154/2 nevidentiat in proiect.

La dimensionarea canalului se vor avea in vedere stabilirea cotelor radierelor podurilor, care sunt in zona studiata, care la aceasta ora nu mai fac fata scopului pentru care au fost realizate.

Bilantul teritorial se prezinta astfel:

REGIMUL JURIDIC

Regimul juridic al terenurilor din zona studiatǎ a evidentiat:

- terenuri apartinand domeniului privat local

- terenuri apartinand domeniului public

Prezentarea constructiei(amenajarii)_____ _______ ______ ________

Capitolul III

DESCRIEREA CARACTERISTICILOR PIETEI IMOBILIARE

Concluzie:

Capitolul IV

INFLUIENTE ECONOMICE SI SOCIOLOGICE DIN ZONA

Capitolul V

TIPURI DE VALOARE, METODE DE EVALUARE ALESE

Tipuri de evaluare:

Definitii:

Partea II-a

EVALUAREA IMOBILELOR

TEMA DE EVALUARE nr. 12

Pentru intocmirea proeictului de diploma cu tema nr. 12, se vor cerceta si intocmi rapoartul de evaluare a urmatoarelor imobile:

I.   Imobil constand din teren liber de constructii (intravilan, extravilan):

Determinarea valorii de patrimoniu a terenului cu destinatie agricola situat in UAT Varias, judetul Timis, teren identificat in parcela cu numarul cadastral, _____________, categoria de folosinta pasune, cu o nota medie ponderata de bonitare de 43 de puncte, teren situat in extravilan.

Determinarea valorii de piata a terenului cu destinatie agricola situat in UAT Varias, judetul Timis, teren identificat in parcela cu numarul cadastral,___________, categoria de folosinta pasune, cu o nota medie ponderata de bonitare de 43 de puncte, teren situat in extravilan.

Determinarea valorii tehnice a terenului din intravilan situat in UAT Varias, judetul Timis, teren identificat in parcela cu numarul cadastral,_________, categoria de folosinta curti constructii.

Determinarea valorii de piata a terenului din intravilan situat in UAT Varias, judetul Timis, teren identificat in parcela cu numarul cadastral, ________, categoria de folosinta curti constructii.

II.     Imobilul constand din teren identificat in parcela______in suprafata de ___________si constructia(amenajarea)_____________ _______ ______ ___________ cu Su de _______________, conform planselor anexate.

Datele legate de tipul constructei vor fi completate si vor face parte integranta din proiect.

Pentru imobilul constructie si teren se va determina valoarea de impozitare.

Nota:

Datele necesare vor fi preluate din proiectul cadru, care vor putea fi completate si cu alte iformatii care sa conduca la cel mai bun rezultat

Documentatia, piese scrise si desenate, a fost pusa la dispozitie de catre firma OTNIEL SRL care este autoarea si proprietara proiectului "PLAN URBANISTIC ZONAL - LOCUINTE -Varias", judetul Timis, care si-a dat acordul pentruca acest document sa constituie fundamentarea proiectelor de diploma de la cursul EEPI-USAMVB-PIFCA-AEF-iulie 2009 .

Director curs

Drd. ing. dipl. Mihai RACOVICEAN

Capitolul VI

RAPORTUL DE EVALUARE

CONCLUZII SI RECOMENDARI

BIBLIOGRAFIE