DREPTUL DE PROPRIETATE

. Definitie

Definitia  este data in art. 480 C.civ. potrivit careia: 'Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si de a dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege' . Ea nu este lipsita de critici.

Definim dreptul de proprietate ca fiind acel drept real care confera titularului sau posesia, folosinta si dispozitia asupra unui bun, exclusiv si perpetuu, in putere proprie si in interes propriu, cu respectarea normelor in vigoare .

§. 2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate este un drept absolut - el confera titularului totalitatea prerogativelor, adica posesia, folosinta si dispozitia ;de alta parte, el este absolut pentru ca este opozabil erga omnes.

2. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv - El este exclusiv pentru ca puterile conferite de acest drept sunt independente de orice alte puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv.

3. Dreptul de proprietate este un drept perpetuu. - Proprietatea este perpetua in doua sensuri : sub aspect ereditar si sub aspectul imprescriptibilitatii.

§. 3. Analiza atributelor dreptului de proprietate

Jus utendi - Acest atribut consta in prerogativa titularului dreptului de proprietate de a se servi sau intrebuinta bunul.

2. Jus fruendi - Fructus este in primul rand dreptul proprietarului de a fructifica bunul sau sau de a-l lasa neproductiv.

3. Jus abutendi - confera proprietarului dreptul de a dispune liber de bunul sau. Aceasta libera dispozitie se dezvolta pe un plan material si pe unul juridic.

§. 4. Limitari ale dreptului de proprietate

Limitari care privesc exercitiul atributului de dispozitie juridica. - In aceasta categorie o parte a doctrinei a inclus bunurile inalienabile definitiv sau temporar, precum si cele alienabile conditionat, pe de o parte, si bunurile aflate in circuitul civil in conditii restrictive, pe de alta parte.

Nerespectarea dispozitiilor legale privind inalienabilitatea totala, partiala sau conditionata a bunurilor antreneaza nulitatea actului (de regula, nulitatea absoluta).

Limitari ale dreptului de proprietate izvorate din raporturile de vecinatate.

A. Raporturi de vecinatate cu caracter de drepturi reale. Codul civil reglementeaza aceste raporturi in materia servitutilor, fiind vorba despre servitutile naturale (art. 578-585 C.civ.) si servitutile legale (art. 586-619 C.civ.).

B.  Raporturi de vecinatate care constituie sarcini reale. Obligatiile reale de a face sau obligatiile propter rem sunt situate la limita dintre drepturile reale si drepturile de creanta. Ele pot rezulta din lege sau din vointa partilor si se transmit o data cu transmiterea bunului respectiv. In unele cazuri executarea acestor obligatii presupune luarea in considerare a raporturilor de vecinatate.

C. Raporturi de vecinatate rezultate din contractele incheiate intre proprietarii vecini. Proprietarii fondurilor invecinate pot incheia diferite conventii prin care sa-si asume unele obligatii reciproce dar nu cu titlu de servituti, ci cu titlu de drepturi de creanta. De pilda, un proprietar se obliga fata de vecinul sau sa-i permita sa ia apa din fantana aflata pe fondul sau;

D. Raporturi faptice de vecinatate. In unele cazuri intre proprietarii fondurilor invecinate se pot naste simple raporturi de fapt (deci fara un continut juridic). De exemplu, tolerarea vecinului de a lua apa din fantana situata pe fondul altui proprietar sau acceptarea tacita de a trece pe fondul vecin etc. Beneficiarul lor nu le poate redobandi prin justitie si nici nu poate invoca uzucapiunea.

De alta parte sunt actele de pura facultate, de pilda, proprietarul care beneficiaza de o anumita perspectiva deoarece pe terenul vecinului nu s-a construit nimic.

E. Abuzul de drept in raporturile de vecinatate.

Buna vecinatate presupune cel putin doua indatoriri: prima, vecinul sa nu-l prejudicieze pe vecin si a doua, vecinul nu trebuie sa-l incomodeze intr-un mod intolerabil pe vecin. Aceste doua situatii corespund pe plan doctrinar si jurisprudential la doua teorii: abuzul de drept si inconvenientele anormale de vecinatate. Aceasta distinctie este importanta deoarece si raspunderea este diferita.

Abuzul de drept - conditiile responsabilitatii: prejudiciul, intentia de a prejudicia, lipsa unui interes serios si legitim.

Inconvenientele anormale de vecinatate - conditiile responsabilitatii

Prejudiciul (dauna); existenta unei vinovatii (neglijenta, imprudenta) chiar daca ea nu apare intotdeauna cu claritate.

Sanctiunea inconvenientelor de vecinatate consta in primul rand intr-o reparatie in natura pentru ca ea se apropie cel mai mult de principiul repararii integrale. Complementar exista acordarea de daune-interese.

In concluzie nu exista un criteriu precis care sa permita determinarea limitei care nu trebuie depasita de proprietar; aprecierea responsabilitatii fiind o chestiune de fapt se va face de instanta de judecata de la caz la caz.

Limitari ale folosintei unor bunuri in situatii speciale. Rechizitia unor bunuri. - Sunt situatii exceptionale cand organele autoritatii publice sunt abilitate prin lege pentru a obliga agentii economici, institutiile publice precum si alte persoane juridice sau fizice sa cedeze temporar unele bunuri mobile sau imobile fortelor destinate apararii nationale sau autoritatilor publice; aceste situatii speciale sunt: declararea mobilizarii generale sau partiale ori a starii de razboi, instituirea starii de urgenta sau de asediu, concentrari, exercitii si antrenamente de mobilizare, prevenirea, localizarea, inlaturarea urmarilor unor dezastre, cat si pe timpul acestor situatii (Legea nr. 132/ 1997 privind rechizitiile de bunuri si prestarile de servicii in interes public).

Ea prezinta urmatoarele caractere juridice: a) priveste, in principiu, bunuri neconsumptibile; b) este, in principiu, o masura temporara care va inceta o data cu incetarea situatiei exceptionale si cand bunurile rechizitionate vor trebui restituite; c) este o masura obligatorie; d) rechizitia se face cu acordarea de despagubiri atat in cazul rechizitiei temporare (pentru degradarea sau devalorizarea bunului) cat si in cazul rechizitiei definitive (pentru valoarea bunurilor consumptibile sau perisabile).

Limitari ale dreptului de proprietate privind folosinta subsolului. - Aceasta limitare este prevazuta in Constitutie in art. 41 alin. 1 care statueaza: "Pentru lucrari de interes general, autoritatea publica poate folosi subsolul oricarei proprietati imobiliare, cu obligatia de a despagubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantatiilor sau constructiilor, precum si pentru alte daune imputabile autoritatii".

Exproprierea pentru cauza de utilitate publica

Notiune si reglementare. Cedarea fortata aplicata imobilelor imbraca forma exproprierii pentru cauza de utilitate publica. Ea este cuprinsa in art. 481 C.civ. care stabileste ca: "Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despagubire", ea isi gaseste actualmente reglementarea completa in art. 41 din Constitutie si in Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica.

Bunurile supuse exproprierii. - Sunt expropriabile numai bunurile imobile proprietate privata. Utilitatea publica se declara pentru lucrari de interes national sau pentru lucrari de interes local (art. 5). Legea nr. 33/1994 enumera principalele categorii de lucrari de utilitate publica intr-o lista nelimitativa (art. 6).

Exproprierea propriu-zisa si stabilirea despagubirilor. - Acestea sunt reglementate in Capitolul IV al Legii nr. 33/1994. Solutionarea cererilor de expropriere este de competenta tribunalului in raza caruia este situat imobilul. Instanta va verifica daca sunt intrunite conditiile cerute pentru expropriere, fara a putea repune in discutie, in principiu, problemele de fond privitoare la expropriere (de exemplu, necesitatea acesteia, intinderea, faptul ca nu a fost contestata hotararea comisiei etc.). Tot tribunalul va hotari si asupra despagubirilor cuvenite fiecareia dintre persoanele interesate .

Efectele exproprierii. - Exproprierea produce urmatoarele efecte :

- imobilul expropriat trece in proprietatea publica liber de orice sarcini ;

- se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate - uzul, uzufructul, abitatie, superficie precum si orice alte drepturi reale. De asemenea se sting drepturile de concesiune si dreptul de folosinta. Titularii acestor drepturi au drept la despagubiri.

- in ce priveste dreptul de ipoteca si privilegiul imobiliar special care greveaza bunul expropriat, acestea se stramuta de drept asupra despagubirii stabilite de instanta ; prin aceasta dispozitie legea reglementeaza un nou caz de subrogatie cu titlu particular (art. 28 alin. 2) ;

se sting orice drepturi personale dobandite de alte persoane asupra imobilului expropriat (de exemplu, cele nascute din contractul de locatiune, de comodat). Retrocedarea si dreptul de preemtiune la cumpararea imobilului. - Legea nr. 33/1994 reglementeaza doua drepturi in favoarea proprietarului imobilului expropriat (art. 35-37) si anume: dreptul de a cere si de a obtine retrocedarea imobilului expropriat si dreptul de preemtiune la cumpararea imobilului in ipoteza in care expropriatorul s-ar hotari sa-l instraineze.

§. 5. Formele dreptului de proprietate

In prezent distingem:

1 - dupa subiectele dreptului de proprietate: a) dreptul de proprietate al persoanelor fizice si b) dreptul de proprietate al persoanelor juridice;

2 - dupa modul de dobandire: a) dreptul de proprietate dobandit prin acte juridice si dreptul de proprietate dobandit prin fapte juridice; b) dreptul de proprietate dobandit prin acte intre vii si dreptul de proprietate dobandit prin acte pentru cauza de moarte; c) dreptul de proprietate originara si dreptul de proprietate derivata.

3 - dupa cum dreptul de proprietate este afectat sau nu de modalitati deosebim: a) drept de proprietate pur si simplu si b) drept de proprietate afectat de modalitati.

4 - dupa regimul sau juridic dreptul de proprietate se prezinta sub doua forme: a) drept de proprietate publica si b) drept de proprietate privata. Aceasta clasificare este cea mai importanta.

§. 6. Dreptul de proprietate publica

Definitie. Reglementare - Dreptul de proprietate publica este acel drept de proprietate in care atributele acestuia se exercita de catre stat si unitatile administrativ-teritoriale si care poarta asupra bunurilor din domeniul public el fiind inalienabil, imprescriptibil si insesizabil.

2. Subiectii (titularii) dreptului de proprietate publica. - Potrivit dispozitiilor legale in vigoare titularii dreptului de proprietate publica sunt :

- statul cu privire la bunurile din domeniul public de interes national ;

- unitatile administrativ-teritoriale (comuna, orasul, municipiul si judetul) asupra bunurilor din domeniul public de interes local.

3. Obiectul dreptului de proprietate publica. - Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia, in art. 3 dispune ca: domeniul public este alcatuit din bunurile prevazute de art. 135 alin. 4 din Constitutie, din cele stabilite prin anexa care face parte integranta din prezenta lege si din orice bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public si sunt dobandite de stat sau de unitatile administrativ-teritoriale prin modurile prevazute de lege.

4. Caracterele dreptului de proprietate publica sunt in numar de trei: el este inalienabil, imprescriptibil si insesizabil.

5. Modalitatile de exercitare a dreptului de proprietate publica sunt de competenta organelor centrale ale puterii executive pentru bunurile din domeniul public de interes national si autoritatile publice locale pentru bunurile din domeniul public de interes local. In concret aceste modalitati sunt dreptul de administrare, concesionarea, inchirierea si dreptul de folosinta asupra unor bunuri imobile.

6. Dobandirea si incetarea dreptului de proprietate publica. In conformitate cu art. 7 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate publica se dobandeste prin urmatoarele moduri:

- pe cale naturala ; - prin achizitii publice efectuate in conditiile legii;- prin exproprierea pentru cauza de utilitate publica;- prin acte de donatie sau legate acceptate, in conditiile legii, de organele competente atunci cand bunul intra in domeniul public;- prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale in domeniul public, pentru cauza de utilitate publica; - alte moduri prevazute de lege (de exemplu, accesiunea, confiscarea, comoara, vanzarea sau schimbul pentru cauza de utilitate publica etc.).

In ce priveste modurile de incetare a dreptului de proprietate publica, acestea sunt:

- pieirea bunului pe cale naturala sau prin interventia omului;- trecerea bunului in domeniul privat. - trecerea unor bunuri din domeniul public in domeniul privat pentru reconstituirea dreptului de proprietate particulara, pentru retrocedarea lor fostilor proprietari sau pentru a fi vandute.

§. 7. Domeniul public si domeniul privat

1. Domeniul public - este acel domeniu din care fac parte numai bunurile care alcatuiesc obiectul dreptului de proprietate publica a statului si a unitatilor administrativ-teritoriale.

Reglementarile Legii nr. 213/1998 circumscriu cu multa exactitate sfera bunurilor proprietate publica statuand in art. 3 alin. 1 ca domeniul public este compus din urmatoarele bunuri:

- bunurile enumerate in art. 135 alin. 4 din Constitutie;

- bunurile enumerate in anexa acestei legi;

- orice alte bunuri care potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public si sunt dobandite de stat sau de unitatile administrativ-teritoriale prin modurile prevazute de lege.

2. Domeniul privat - este definit de obicei prin antiteza spunandu-se ca el este acel domeniu din care fac parte bunurile statului care nu apartin domeniului public. Altfel spus, domeniul privat cuprinde bunurile (mobile sau imobile) pe care statul sau unitatile administrativ-teritoriale le au ca orice persoana fizica sau juridica. Din domeniul privat  fac parte bunurile care au incetat de a mai apartine domeniului public, bunurile fara stapan, cladirile, alte imobile si mobilierul lor, daca nu sunt destinate pentru uz sau interes public; apoi, bunurile pe care statul sau unitatile administrativ-teritoriale le dobandesc ca orice particular prin donatie, testamente sau alte acte juridice.

Domeniul privat este supus dispozitiilor de drept comun daca prin lege nu se prevede altfel.

§. 8. Dreptul de proprietate privata (proprietatea privata)

Definitie. Reglementare - Dreptul de proprietate privata, in opozitie cu dreptul de proprietate publica, poate fi definit ca fiind acel drept de proprietate in care prerogativele sale se exercita de catre persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, de stat sau unitatile administrativ-teritoriale si care poarta asupa bunurilor mobile si imobile, fiind alienabil, sesizabil si prescriptibil, in conditiile legii.

2. Subiectele dreptului de proprietate privata - Titulari ai acestui drept pot fi: persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, statul si unitatile administrativ-teritoriale; acestea din urma avand, asadar, calitatea de persoane juridice civile.

3. Caracterele dreptului de proprietate privata - Acestea sunt urmatoarele:

- dreptul de proprietate privata este alienabil; - dreptul de proprietate privata este prescriptibil; - dreptul de proprietate privata este sesizabil;

4. Obiectul dreptului de proprietate privata - Persoanele fizice pot dispune liber de dreptul lor de proprietate, inclusiv prin crearea unor dezmembraminte. Cladirile pot fi inchiriate iar terenurile arendate.

In ce priveste dreptul de proprietate privata al persoanelor juridice cum ar fi societatile comerciale, regimul lor este reglementat de Legea nr. 31/1990 privind societatile comerciale; acestea sunt proprietare asupra patrimoniului lor etc.

5. Statul si unitatile administrativ-teritoriale (Domeniul privat). - Asa cum am aratat, statul si unitatile administrative-teritoriale pot avea calitatea de titulari ai dreptului de proprietate privata. Bunurile care formeaza proprietatea privata a statului si a unitatilor administrative-teritoriale constituie domeniul privat. Aceasta notiune, desi nu o gasim in Constitutie, a primit o consacrare legala in legi organice precum Legea nr. 18/1991, Legea nr. 213/1998, Legea nr. 215/2001.

Obiectul domeniului privat - potrivit art. 4 din Legea nr. 213/1998 - este alcatuit din bunurile aflate in proprietatea statului si a entitatilor sale teritoriale si care nu fac parte din domeniul public.

Constituirea domeniului privat - Domeniul privat se constituie prin mijloace de drept civil (vanzare-cumparare, donatie, schimb, legat, uzucapiune, accesiune etc.) sau prin modalitati specifice pe care particularii nu le au (dobandirea bunurilor fara stapan sau abandonate, a mostenirilor vacante, dezafectarea unor bunuri proprietate publica, exercitarea dreptului de preemtiune recunoscut statului in anumite conditii

Regimul juridic al domeniului privat - De regula regimul juridic al bunurilor din domeniul privat  este - asa cum am mai aratat - cel de drept comun.

§. 9. Regimul juridic al terenurilor

1. Circulatia terenurilor potrivit Legii nr. 54/1998. -Din cuprinsul Legii nr. 54/1998 (dar si din ansamblul legislatiei in materie: Legea nr. 18/1991, Codul civil, Legea nr. 16/1994 a arendei etc., se pot desprinde cel putin trei principii majore:

- principiul liberei circulatii juridice a terenurilor;

- principiul potrivit caruia inscrisul autentic este o conditie de validitate a instrainarii terenurilor;

- principiul potrivit caruia instrainarea terenurilor prin vanzare se va face cu respectarea dreptului de preemtiune. In acest sens Legea nr. 54/1958 stabileste: "Instrainarea, prin vanzare, a terenurilor agricole situate in extravilan se face cu respectarea dreptului de preemtiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendasilor" (art. 5).

§. 10. Modalitatile dreptului de proprietate

1. Preliminarii - Dreptul de proprietate poate fi pur si simplu sau afectat de modalitati. In doctrina noastra sunt cunoscute urmatoarele modalitati ale dreptului de proprietate : proprietatea rezolubila, proprietatea anulabila si proprietatea comuna. In ce ne priveste consideram ca modalitatile dreptului de proprietate sunt :

- proprietatea rezolubila sau conditionala ;

- proprietatea anulabila (care in sens larg este o proprietatea conditionala) ;

- proprietatea inalienabila ;

- proprietatea afectata unui scop (proprietatea afectatiune)

- proprietatea comuna cu variantele ei : coproprietate obisnuita sau temporara, coproprietate fortata si perpetua, proprietate comuna in devalmasie si proprietate periodica.

2. Proprietatea rezolubila (sau conditionala) -Un exemplu va fi edificator: o persoana doneaza averea sa altuia cu conditia ca efectele donatiei vor inceta daca cel ce a primit gratificarea (donatarul) va inceta din viata inaintea donatorului. Deci soarta donatiei va atarna de implinirea unei conditii rezolutorii (art. 1019 C.civ.). Prin incheierea actului de donatie are loc de indata transferul dreptului de proprietate de la donator la donatar. Dar existenta dreptului de proprietate dobandit de cel gratificat este nesigura atata vreme cat conditia se mai poate realiza. Aceasta deoarece nu se stie inca daca donatarul va supravietui donatorului pentru ca astfel el sa ramana definitiv proprietar al averii primite sau va deceda inaintea acestuia, caz in care bunurile se vor intoarce in patrimoniul donatorului.

3. Proprietatea anulabila. - Proprietatea anulabila reprezinta acea modalitate juridica a dreptului de proprietate care apare in situatia in care transferul proprietatii se face in temeiul unui act lovit de nulitate relativa (anulabil). Daca actiunea este admisa dreptul de proprietate al dobanditorului va fi desfiintat retroactiv. In cazul in care actul translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobanditorului va fi consolidat.

4. Proprietatea inalienabila. - Desi, in principiu, inalienabilitatea unui bun nu poate fi declarata prin vointa omului, consideram ca sunt situatii cand o asemenea clauza de inalienabilitate trebuie acceptata in actele translative de proprietate. Aceasta sub dubla conditie ca inalienabilitatea sa fie stabilita temporar  si inalienabilitatea sa fie justificata de un interes serios si legitim.

In concluzie, proprietatea inalienabila este o proprietate care se reduce la dreptul de a poseda si a folosi, lipsindu-i temporar dreptul de dispozitie; astfel ea se apropie de uzufruct.

5. Proprietatea afectata unui scop este acea proprietate care este afectata fie exclusiv, fie de preferinta unui scop care a fost determinat de proprietarul anterior; proprietarul actual suporta restrictiile in dreptul sau iar la nevoie el va fi obligat sa cedeze proprietatea altei persoane.

Institutia tip in care proprietatea afectata unui scop isi are locul cel mai potrivit este fundatia. Dar mai pot fi intalnite si alte cazuri; de pilda, o liberalitate cu sarcina.

6. Proprietatea comuna. - Proprietatea comuna este acea proprietate care se caracterizeaza prin aceea ca prerogativele dreptului de proprietate apartin impreuna si concomitent mai multor persoane. Ea poate fi: pe cote-parti,  in devalmasie si periodica.

A. Proprietatea comuna pe cote-parti este acea modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizeaza prin aceea ca un bun apartine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre acestia avand o cota-parte ideala din dreptul de proprietate. Asadar, din aceasta definitie rezulta doua reguli si anume: a) nici unul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei fractiuni materiale din bunul respectiv ; ei nu au decat un drept nedeterminat din bunurile aflate in coproprietate si b) ca fiecare dintre coproprietari este titularul exclusiv numai pentru o cota ideala, abstracta din dreptul de proprietate, exprimata printr-un procent; fractie ordinara sau fractie zecimala

Proprietatea comuna pe cote-parti este de doua feluri daca avem in vedere durata coproprietatii:

- proprietatea comuna pe cote-parti (coproprietatea) obisnuita sau temporara;

- proprietatea comuna pe cote parti (coproprietatea) fortata si perpetua.

a) Proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita sau temporara. -Ceea ce caracterizeaza aceasta modalitate este faptul ca ea nu se mentine decat prin vointa tuturor coproprietarilor. Oricare dintre ei are libertatea de a-i pune capat oricand cerand partajul (art. 728 C.civ.). De aceea coproprietatea obisnuita se mai numeste voluntara sau temporara, spre deosebire de coproprietatea fortata si perpetua. Daca bunul aflat in coproprietate (indiviziune) nu poate fi partajat in natura, el va fi partajat in valoare. Obligatiile coproprietarilor. - In calitatea lor de coproprietari acestia au si unele obligatii. Astfel, ei sunt obligati - in raport cu cota lor parte - la plata cheltuielilor si datoriilor ocazionate de intretinerea, conservarea si administrarea bunului comun. In mod obisnuit sistarea coproprietatii are loc prin partaj.

b) Coproprietatea fortata si perpetua. Notiune, definitie. Este o coproprietate fortata deoarece exista si se mentine indiferent de vointa coproprietarilor si este perpetua deoarece scopul bunurilor care ii alcatuiesc obiectul este permanent.

Cazurile de coproprietate fortata. - Doctrina a retinut urmatoarele cazuri de coproprietate fortata:

- coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine;

- coproprietatea despartiturilor dintre doua imobile (zidul, santul si gardul);

- coproprietatea asupra partilor comune din cladirile cu doua sau mai multe apartamente avand proprietari diferiti;

- coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hartii de familie, tablouri de familie, cavouri si alte lucrari funerare).

B. Proprietatea comuna in devalmasie. - Dreptul de proprietate in devalmasie reprezinta acea proprietate comuna potrivit careia titularii sai nu au determinata o cota-parte ideala (matematica) din dreptul lor de proprietate.

Proprietatea devalmasa a sotilor. - Proprietatea devalmasa a sotilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobandite de ei sau de oricare dintre ei in timpul casatoriei.

Potrivit art. 35 din Codul familiei administrarea, folosinta si dispozitia asupra bunurilor comune se realizeaza de comun acord de catre ambii soti. Legea instituie o prezumtie de mandat tacit reciproc intre soti.

Proprietatea comuna devalmasa a sotilor inceteaza prin desfacerea sau incetarea casatoriei, moment in care aceasta se transforma in proprietate comuna pe cote-parti. Dar exceptional, pentru motive temeinice (art. 36 alin. 2 C.fam.), ea poate inceta si in timpul casatoriei.

C. Proprietatea periodica (partajabila in timp). - Intr-o forma arhaica aceasta proprietate a fost cunoscuta de multa vreme. Este cazul in care defunctul prin testamentul sau desemneaza pe cei doi nepoti ai sai sa fie proprietarii unui teren agricol, fiecare din ei pe cate un an (arat, semanat, recoltat). De fapt, daca coproprietatea urbana s-a dezvoltat mult in zilele noastre, exista aceasta tendinta si in privinta resedintelor de vacanta.

Societatile de turism din alte tari au preluat aceste formule pentru a asigura mai multor turisti aceeasi locuinta in statiuni celebre (pe perioade esalonate de timp si cu drepturi exclusive) numindu-i proprietari; este asa numita proprietate temporara.

Ea a fost definita ca o "modalitate a dreptului de proprietate in cadrul careia fiecare titular exercita in nume propriu si in interes propriu prerogativele dreptului sau de proprietate pe perioade determinate, care se repeta succesiv si perpetuu, la intervale regulate, presupunand cel putin doi titulari care pot fi persoane fizice sau juridice, inclusiv statul, intre care nu exista nici un raport juridic".

§. 11. Proprietatea aparenta

Exista o stransa legatura intre aparenta si adagiul latin error communis facit jus; eroarea comuna si invincibila este creatoare de drept. Asadar, o aparenta cu adevarat serioasa poate valida actele indeplinite fara drept .

Conditii in care opereaza proprietatea aparenta sunt urmatoarele: a) buna credinta a dobanditorului; b) o eroare comuna; c) o eroare invincibila .

Efectele proprietatii aparente. Avand in vedere ca teoria aparentei protejeaza numai tertii - inseamna ca ea nu are nici un efect in raportul proprietar adevarat - proprietar aparent. Proprietarul aparent este obligat sa restituie adevaratului proprietar bunul (in natura) daca il mai detine. Daca l-a instrainat el trebuie sa restituie acestuia fie pretul pe care l-a incasat (daca este de buna credinta), fie valoarea actuala a bunului cu daune interese (daca este de rea credinta). In raporturile dintre adevaratul proprietar si terti aparenta este creatoare de drept. Astfel, desi tertul dobanditor primeste bunul de la o persoana care nu are nici un drept asupra lui, devine totusi proprietar sau titular al unui drept real: uzufruct, servitute etc.

POSESIA

§. 1. Notiune si definitie

Posesia nu trebuie confundata cu proprietatea; proprietatea este dreptul, posesia nu este decat faptul. Art. 1846 alin. 2 C. civ. defineste posesia astfel: 'Posesia este detinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitata, una sau alta, de noi insine sau de altul in numele nostru'.

Posesia a fost definita ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care consta in stapanirea materiala sau exercitarea unei puteri de fapt de catre o persoana asupra unui bun cu intentia si vointa de a se comporta fata de toti ceilalti ca proprietar sau titular al unui drept real.

§. 2. Caracterele posesiei

Caracterele posesiei sunt urmatoarele:

a) - posesia se bazeaza pe intentia de a poseda pentru sine, adica animus rem sibi habendi;

b) - posesia este incidenta numai drepturilor reale, nu si celor de creanta (personale);

c) - posesia face sa se nasca un drept probabil de proprietate sau un alt drept real.

§. 3. Elementele posesiei

Pentru existenta posesiei sunt necesare doua elemente cumulativ indeplinite si anume: unul material (corpus) si altul psihologic (animus).

a) Elementul material consta din totalitatea faptelor materiale exercitate direct asupra lucrului ;

b) Elementul psihologic sau intentional consta in intentia sau vointa celui care poseda de a exercita stapanirea lucrului pentru sine, adica ca si cum ar fi exercitat-o proprietarul sau titularul unui alt drept real.

§. 4. Posesia si detentia precara

Detentia precara, spre deosebire de posesie, nu este o stare de fapt ci o stare de drept. De exemplu, sunt detentori precari: depozitarul, locatarul, carausul, creditorul gajist, tutorii pentru bunurile celor aflati sub ocrotirea lor etc.

Detentia a fost definita ca fiind exercitiul unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu permisiunea si pe contul proprietarului, fie in virtutea unui titlu legal sau judiciar Aceasta definitie a detentiei precare presupune trei conditii si anume:

puterea de fapt ; - puterea de drept ; - obligatia de restituire.

Comparatie intre detentia precara si posesie. Ele se diferentiaza sensibil:

- prima diferenta: putere de fapt sau existenta unui titlu. Posesia nu este decat un simplu fapt (res facti), detentia este o stare de drept (res juris).

- a doua diferenta: pretentia la proprietate sau recunoasterea dreptului proprietarului. Simplu spus: detentorul recunoaste dreptul altuia, posesorul nu.

§. 5. Intervertirea detentiei precare (titlurilor)

Art. 1858 C.civ. stabileste cazurile de intervertire a detentiei precare. Acestea sunt:

- cand detinatorul lucrului primeste cu buna credinta de la alta persoana decat adevaratul proprietar un titlu translativ de proprietate cu privire la bunul pe care il detine;

- atunci cand detinatorul lucrului prin acte de rezistenta neaga drepturile celui de la care detine bunul. De pilda, din diferite motive locatarul considera ca el este proprietarul imobilului si refuza sa mai achite chiria ;

- cand detinatorul stramuta posesia lucrului printr-un act cu titlu particular la o persoana de buna credinta;

- cand detinatorul transmite posesia la altul printr-un act cu titlu universal, daca succesorul cu titlu universal este de buna credinta.

§. 6. Dobandirea si pierderea posesiei

Posesia se dobandeste prin intrunirea celor doua elemente (corpus si animus). In ce priveste elementul material acesta poate fi exercitat fie personal de catre posesor, fie prin reprezentant (de exemplu, mandatarul, depozitarul etc.). Privitor la elementul psihologic, acesta trebuie sa fie prezent in mod nemijlocit in persoana posesorului si nu a reprezentantului. Posesia se pierde prin disparitia celor doua elemente. Apare insa foarte logic ca posesia sa se piarda si prin disparitia numai a unuia dintre cele doua elemente. Bunaoara, cand bunul este furat si deci dispare elementul corpus sau cand posesia pentru sine se transforma in posesie pentru altul in care caz dispare elementul psihologic.

§. 7. Dovada posesiei

Ea se face prin probatiunea celor doua elemente ale posesiei. Dovada elementului material este relativ simpla si ea se face prin orice mijloc de proba inclusiv martori si prezumtii. Elementul psihologic, prin natura lui, este mai dificil de probat. Exista din acest punct de vedere doua reguli:

- prima este prezumtia de neprecaritate, adica animus domini este prezumat (art. 1854 C.civ.) ;

- a doua regula este prezumtia de neintervertire de titlu prevazuta de art. 1855 C.civ.

§. 8. Calitatile si viciile posesiei

Pentru ca posesia sa produca efecte juridice deosebit de intrunirea celor doua elemente, ea trebuie sa fie utila, adica neviciata. Pentru a fi utila ea trebuie sa indeplineasca anumite calitati prevazute de art. 1847 C.civ. si anume: sa fie continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar. La aceste calitati cerute posesiei doctrina si jurisprudenta a adaugat si pe aceea de a fi neechivoca. Viciile posesiei. - Viciile posesiei sunt reversul calitatilor sale; ele sunt: discontinuitatea (art. 1848 C.civ.), violenta (art. 1851 C.civ.), clandestinitatea (art. 1852 C.civ.)si echivocul.

§. 9. Efectele posesiei

Aceste efecte sunt:

- posesia creaza o prezumtie de proprietate in favoarea posesorului;

- posesorul de buna credinta al unui bun frugifer dobandeste in proprietate fructele bunului pe care il poseda;

- posesia imobiliara este aparata prin actiunile posesorii;

- posesia prelungita duce prin uzucapiune la dobandirea dreptului de proprietate asupra imobilelor.