Dreptul de proprietate

Dreptul de proprietate

Notiunea, continutul si caracterele dr de proprietate

1. Preliminarii

Proprietaea este apreciata ca fiind o categorie eco, iar dr de proprietate e apreciata ca fiind o categorie juridica si se distinge prin apropiere, insusire a unui bun, iar titularul e indreptatit sa-si exercite prerogativele dr sau prin putere proprie si in interesul propriu, respectand limitele impuse de lege.

2. Notiunea dr de proprietate

Dr de proprietate e strans legat de patrimoniu si in doctrina romana s-a considerat ca este strans legat de persoana titularului.

Dr de proprietate se defineste ca fiind acel dr real care confera titularului atributele de posesie, folosinta si dispozitie asupra unui bun, atribute pe care le poate exercita in plenitudinea lor, in putere proprie si in interes propriu, cu respectarea normelor juridece in vigoare.

Art. 482 C.Civil prevede " proprietatea e dr pe care il are cineva de a se bucura si deispune de un bun in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege".

Dezmembramintele dr de proprietate repr mijloace juridice de exercitare a dr de proprietate prin intermediul altor pers.

3. Continutul juridic al dreptului de proprietate

Dr de proprietate e singurul dr subiectiv care confera titularului sau cele 3 atribute, care intra in continutul sau: posesia, folosinta, si dispozitia.

Posesia - este acel atribut al dr de proprietate care confera titularului sau posibilitatea de a stapani faptic bunul asupra caruia are dr de proprietate. Este actul de stapanire materiala, potr nevoilor si dorintelor sale, care il indeplineste el insusi sau fie incheind acte juridice cu altii. Posesia e forma de exteriorizare materiala a dreptului de proprietate si prin ea se mijloceste utilizarea eco a bunului.

Folosinta - este dr de a trage din lucru toate foloasele pe care este susceptibila sa le procure, fara distinstiune, fiind vorba de fructele propriu-zise , care se produc, periodic, cat si de cele civile si industriale. Folosinta priveste deci fructele si veniturile pe care le obtine prin exercitarea acestui atribut. In principiu dr de a culege fructe apartine proprietarului.

Dispozitia - e prerogativa proprietarului de a dispune cu privire la fiinta juridica sau materiala a bunului din proprietate. Dr de dispozitie al proprietarului este cel mai caracteristic dintre cele trei atribute si se poate realiza prin distrugere cu consecinta incetarii calitatii de titular al dr de proprietate asupra acelui bun, fie sub aspect juridic,, fie sub aspect material.

4. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Sunt cele care il deosebesc de celelalte dr reale. Ele sunt: caracterul absolut si inviolabil; caracterul deplin si exclisiv; car perpetuu si transmisibil.

- Caracterul absolut si inviolabil . Dr de proprietate este un drept absolut, in sensul opozabilitatii sale, toate celelalte subiecte de drept sunt obligate sa nu faca nimic de natura a-l incalca. Ori de cate ori bunul s-ar afla in detinerea sau posesia nelegitima a altuia, proprietarul are dr la ctiunea in revendicare, care poate fi introdusa impotriva oricarei persoane.

Acest caracter e def : absolut, deorece este recunoscut titularului sau in raporturile acestuia cu toti ceilalti, acestia din urma fiind obligati sa nu faca nimic de natura a-l incalca; si inviolabil, inteles in sensul ca nu poate fi incalcat de nimeni. Inviolabilitatea intareste caracterul absolut.

Exista doua exceptii care opereaza ope legis:: a) exproprierea pt cauza de utilitate publica, cand in conditiile legii bunurile mobile aflate in proprietate privata pot fi expropriate; b) folosirea si exploatarea subsolului oricarei proprietati imobiliare pt lucrari de interes general.

- Caracterul deplin si exclusiv . Deplinatatea confera titularului plena potestas , adica toate cele 3 atribute: posesia, folosinta, dispozitia.

Caract deplin deosebeste dr de proprietate de toate celelalte dr reale, care sunt dezmembraminte ale proprietatii, care nu sunt depline atata timp cat nu confera decat partial exercitiul acestor atribute. Ex. In cazul uzufructuarului care are doar atributele posesiei si folosintei.

Caract exclusiv presupune ca titularul acestui dr isi exercita prerogativele excluzand orice alta persoana de la acest exercitiu. Sunt independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, in afara de cazurile cand se constituie dezmembramintele.

Caract deplin si exclusiv este evidentiat de actele de dispozitie materiala si juridica, art 480-475 C. Civ., " orice pers se poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui."

- Caracterul perpetuu si transmisibil . Perpetuitatea dr de proprietate rezulta in doctrina juridica franceza din insasi def acestuia.

Caract perpetuu al dr de proprietate e inteles in sensul ca durata sa nu are liita in timp, el nu se pierde prin neintrebuintare sau prin moartea titularului. Acesta nu inseamna ca proprietatea este intotdeauna si tot timpul a aceluiasi titular, caci proprietarul poate sa moara si sa transmita atunci lucrul sau mostenitorului, el poate instraina acel lucru unei alte persane. Prin aceasta dr insusi nu este menit sa se stinga, el se perpeueaza adica se transmite. Posibilitatea transmiterii dr de proprietate nu contravine caracterului sau perpetuu, practic fiind chiar corolarul sau.

Transmisiunea opereaza prin acte intre vii , inter vivos, pe principiul consensualismului consacrat de art 971 C. Cic. Si pt cauza de moarte, mortis cauza, cand transmisiunea are loc ca urmare a decesului din patrimoniul defunctului in cel al mostenitorilor sai. Atat transmisiunile prin acte intre vii, cat si cele pe cale de succesiune sunt dintre cele mai frecvente moduri de dobandire a dr de proprietate, care si-au recapatat importanta lor practica prin deschiderea circuitului juridic civil in societatea romaneasca de dupa anul 1990.

2. Exproprierea pentru cauza de utilitate publica

1. Preliminarii

Proprietatea privata e in conditiile L inviolabila. In privinta exproprierii pt cauza de utilitate publica, doctrina oscileaza in a o considera o limitare a car inviolabil al proprietatii, o restrangere legala a dr de proprietate sau, un mod de dobandire a dreptului de proprietate publica.

Pers fizica si pers jur au dreptul la respectarea dr de proprietate asupra bunurilor lor. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international cuprinse in Conventia Europeana a Drepturilor Omului.

2. Notiune si natura juridica

Nimeni nu poate fi expropriat decat pentru cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire.

Putem considera exproprierea pentru cauza de utilitate publica masura legala de trecere in proprietatea statului a unor bunuri imobile apartinand in proprietatea privata a unor persoane fizice sau juridice, un mod de dobandire al proprietatii publice prevazute de lege ca o exceptie de la caracterele absolut si inviolabil al dreptului de proprietate privata. Exproprierea este un mod de dobandire prevazut de lege.

In procedura de expropriere sunt angrenate in mod preponderent autoritati administrative ceea ce da institutiei exproprierii natura juridica specifica dreptului public, dar avand in vedere faptul ca cei interesati por conveni atat asupra modalitatii de transfer a dreptului de proprietate cat si modalitatea despagubirilor se paote aprecia si ca conventie a partilor, transferata din dreptul administrativ in dreptul civil.

3. Obiectul exproprierii

Pot fi expropriate numai bunurile imobile care constituie proprietatea pesrsoanelor fizice sau juridice, precum si cele aflate in proprietatea privata a unitatilor administrativ- teritoriale. Imobilele aflate in proprietatea privata a comunei, orasului, municipiului sau judetului, pot fi expropriate numai in masura in care utilitatea publica ce se declara este de interes national. Atunci cand utilitatea publica este de interes local, titularul dreptului de proprietate care este unitatea administrativ - teritoriala, poate trece bunul din proprietatea privata in proprietatea publica, prin afectarea acestuia unei utilitati publice, fara a mai fi nevoie de expropriere.

Bunurile proprietate publica nu mai potface obiectul masurii de expropriere, pentru ca ar fi non sens.

Legea se refera l abunuri imobile fara a face distinctie intre imobile potrivit clasificarii acestora: imobile prin natura lor, prin destinatia si prin obiectul la care se aplica.

Exproprierea nu are loc pt a fi folosite ca atare, ci pentru realizarea unor lucrari publice.

4. Procedura de expropriere

L 33/1994 stabilieste in detaliu procedura de expropriere, in urma careia sa opereze transferul bunului imobil din proprietatea privata in proprietatea publica. Etapele sunt:

a. utilitatea publica si declararea ei,

b. masuri premergatoare exproprierii conceputa ca o faza pur administrativa;

c. exproprierea si stabilirea despagubirilor in faza judiciara.

a. Utilitatea publica. Este conditie esentiala a exproprierii, exproprierea nu poate fi hotarata decat dupa ce utilitatea publica a fost declarata. Lucrarile care pot sa duca la expropriere, sunt de utilitate publica, si refera la lucrarile de interes public determinata, leguitorul foloseste exprimarea ca utilitatea publica trebuie declarata pentru fiecare caz in parte.

Pentru lucrari de interes national utilitatea publica se declara de Guvern iar pentru cele de interes local, aceasta se declara de catre Consiliile judetene sau consiliul general al municipiului Bucuresti. Atunci cand lucrarile sunt de interes local si se desfasoara pe teritoriul a mai multor judete, utilitatea publica este declarata de o comisie compusa din presedintii consiliilor judetene respective, iar in caz de dezacord, acesta poate fi declarat de catre Guvern.

Cand sunt supuse exproprierii lacasuri de cult, monumente, ansambluri si situri istorice, cimitire sau alte asezaminte de valoare nationala deosebita ori lucrari urbane sau rurale in intregime, sunt considerate situatii speciale cand utilitatea publica se declara numai prin lege.

Declararea de utilitate publica este conditionata de cercetarea prealabila a oportunitatii exproprierii si conditionata de inscrierea lucrarilor in planurile urbanistice si de angajare a teritoriului.

Actul de declarare a utilitatii publice, care este un act administrativ, este supus publicitatii prin afsare la sediul consiliului local in a carui raza este situat imobilul si publicarea in Monitorul Oficial, in cazul celei de interes national sau in presa locala, daca este utilitate publica de interes local. Actele de declarare a utilitatii publice pot fi atacate prin actiuni in contencios administrativ

b. Masuri premergatoare exproprierii, sunt concepute ca o faza administrativa. Ele urmeaza dupa declararea de utilitate publica, constand in primul rand in aceea ca expropriatorul, respectiv statul prin organele desemnate de Guvern, pentru lucrarile de interes national si autoritatile la nivel local pentru cele de interes local, vor executa planurile cuprinzand terenurile si constructiile propuse spre expropriere, cu indicarea numelui proprietarilor, precum si a ofertelor de despagubire.

Propunerile de expropriere a imobilelor si procesul verbal in care s-au consemnat reyultatele cercetarii prealabile se vor notifica persoanelor fizice sa juridice titulare de drepturi reale asupra imobilelor vizate spre expropriere.

Proprietarii si titularii altor drepturi reale asupra imobilelor in cauza pot face intampinare in termen de 45 de zile de la primirea notificarii. Daca comunicarea notificarii nu sa facut in scris, nu se poate trece la urmatoarea faza a exproprierii.

Intampinarile se solutionaeza in 30 de zile de catre o comisie .

Activitatea comisiei se finalizeaza prin adoptarea unei hoatrari motivate, care reprezinta punctul de vedere al expropriatului si pe care poate sa-l accepte sau sa il respinga. Hotararea se comunica partilor in 15 zile de la adoptare.

In cazul in care comisia respinge propunerile expropriatorului, acesta are posibilitatea sa refaca dosarul si sa vina cu noi propuneri. In situatia in care si noile propuneri sunt respinse de catre comisie partile interesate asupra imobilului propus pentru expropriere pot introduce o contestatie impotriva hotararii la Curtea de apel in raza de competenta a careia se afla imobilul. In cazul admiterii propunerii, daca este aprecaiat ca fiind nelegala si afecteaza un interes subiectiv poate fi atacata prin actiune in contencios adm.

c. Exproprierea si stabilirea despagubirilor Solutionarea cererii de expropriere propriu-zisa foemulata de expropriator revine spre solutionare in competenta materiala a tribunalului de la locul situarii imobilului. In proces vor fi citate toate persoanele care au un interes legitim asupra drepturiloe ce decurg din acel imobil.

Instanta va admite probele necesare in vederea verificarii si stabilirii daca sunt intrunite toate conditiile cerute de lege pentru expropriere, fara a putea repune in discutie acele probleme de fond specifice fazelor anterioare ale procedurii de expropriere care odata parcurse si epuizate sunt considerate legale si intrate in puterea lucrului judecat. Tribunalul va dispune si asupra despaguburilor cuvenite celor indreptatiti si care figureaza cu diferite calitati procesuale in proces. In aceasta faza sunt posibile intelegerile intre expropriat si expropriator. Invoiala poate sa fie completa sau numai partiala.

Daca intre parti nu a intervenit o invoiala, instanta va pasi la stabilirea despagubirilor si pentru stabilirea intinderii lor va desemna o comisie de 3 experti. Cuantumul despagubirilor va fi determinata in functie de pretul de libera circulatie al imobilelor, adica cu care ele se vand in mod obisnuit.

Hotararea pronuntata de instanta este supusa cailor de atac, apelului si recursului, dupa procedura reglementata in codul de procedura civila, dreptul comun in materie.

Conventia partilor anterioara exproprierii - subsidiaritatea exproprierii este in realitate posibilitatea oferita partilor, ca cei interesati sa convina asupra cuantumului si naturii despagubiri pentru a elimina procedura greoaie a exproprierii. Transferul dreptului de proprietate se realizeaza printr-unul din modurile de dobandire a dreptului de proprietate dintre cele mai cunoscute- contractul. Intre expropriator in calitate de cumparator si titularul dreptului de proprietate sau al unui alt drept real, in calitate de vanzator se incheie un contract de vanzare-cumparere, in forma scrisa, iar daca este teren actul va trebui incheiat in forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute.

5. Efectele juridice exproprierii

a. Transferul dreptului de proprietate asupra imobilului expropriat in proprietate publica. El intra in patrimoniul expropriatorului liber de orice sarcini. In temeiul hotararii judecatoresti ramase definitiva si irevocabila. Acest efect se produce indata ce obligatiile stabilite in sarcina expropriatorului prin hotarare judecatoreasca au fost indeplinite adica dupa plata despagubirilor. Efectul translativ al proprietatii, in cayul in care partile au incheiat contract de vanzare cumparare sau contract de schimb de proprietate, opereaza in conditiile si dupa formele de publicitate.

Declararea de utilitate publica si hotararea judecatoreasca pot fi notate in cartea funciara pentru a fi cunoscute de terti procedura declansata dar nu sunt de natura a indisponibiliza imobilul. Proprietarul poate sa-l instraineze sau in caz de deces poate fi dobandit prin mostenire.

b. Subrogatia naturala cu titlu particular Ipoteca si privilegiul imobiliar se stramuta de drept asupra despagubirilor care au fost stabilite, legea reglementand prin aceasta un nou caz de subrogatie reala cu titlu particular. In acelasi timp, o data ce despagubirea a fost stabilita, creditorul ipotecar nu mai poate proceda laexecutarea silita a imobilului respectiv, chiar daca pana la momentul platii efective, debitorul continua sa fie proprietar.

c. Stingerea dezmembramintelor dreptului de proprietate. Dezmembramintele dr de proprietate sunt: uzul, uzufructul, abitatia si superficia. - se sting prin efectul exproprierii la fel si dreptul real de folosinta si dreptul la concesiune asupra imobilului expropriat. Imobilul intra in proprietate publica liber de sarcini si dezmembramintele se sting pentru ca nu sunt incompatibile cu dr de proprietate publica.

Se sting si servitutile stabilite prin fapta omului, dar numai in masura in care devin incompatibile cu situatia naturala si judiciara a obiectului urmarit prin expropriere. Roporturile obligationale dintre vechiul si noul proprietar raman supuse dreptului comun.

d. Stingerea drepturilor personale Dintre drepturile personale care se sting legea se refera la concesiune si orice locatiune. La acestea se adauga si dreptul de arenda care este o varietate a loctiunii lucrurilor.

e. Punerea in posesie a expropriatorului. Este un alt efect al exproprierii si el decurge firesc din calitatea de proprietar pe care o dobandeste asupra bunului, posesia fiind un atribut al proprietatii. Punerea in posesie se face pe baza titlului executoriu eliberat de instata dupa ce s-a emis incheierea care constata indeplinirea obligatiunilor privind despagubirea. Exceptie in caz de extrema urgenta, impusa de ratiuni ce intereseaza apararea tarii, ordinea publica, siguranta nationala, instanta, stabilind ca utilitatea publica este declarata, poate dispune prin hotarare punerea de indata in posesie a expropriatorului, cu obligatia pentru acesta de a consemna in termenul de 30 de zile pe numele expropriatilor, sumele stabilite drept despagubire.

6. Dreprurile expropriatului de folosinta si de retrocedare in cazuri speciale

L. 33/1994 prevede o serie de masuri in favoarea expropriatului.

- Dr privitor la incheierea imobilului expropriat, in favoarea fostului proprietar, daca acesta este oferit spre inchiriere inaintea utilizarii lui in scopul pentru care a fost expropriat.

- dreptul de a cere si obtine retrocederea imobilului expropriat si dr privitor la cumparare a imobilului in ipoteza in care expropriatorul s-a hotarat sa-l instraineze renuntand la declararea de utilitate publica, acesta din urma apreciat in literatura juridica ca fiind un dr de preemtiuneInvoiala partii sau instanta odata cu retrocederea imobilului va stabili si pretul, care va avaea loc in aceleasi conditii cand sa dispus initial exproprierea, insa cuantumul va fi reactualizat.

Dr reale sau alte dr care s-au stins odata cu actul exproprierii, renasc in favoarea expropriatului prin intermediul acestei institutii speciale a retrocedarii.

Daca lucrarile pt care s-a facut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreste instrainarea imobilului, fostul proprietar, are un dr privitor la redobandire prin cumparare la un pret care nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata.

Fostul proprietar are un dr prioritar la cumparare, pe cand in realitate se consacra un dr de preemtiune.

Comunicare trebuie facuta fostului proprietar in scris, si are valoarea juridica a unei oferte irevocabile in termenul de60 de zile stabilit de L. In acest termen beneficiarul trebuie sa-si exprime sxpres acceptarea sau neacceptarea ofertei, de fapt expirarea termenului fara nici un interes din partea expropriatului echivaleaza cu o renuntare tacita.

Obiect al restituirii pe cale de retrocedare sau exercitandu-si dreptul de preemtiune din partea expropriatului, il pot constitui numai imobilele expropriate dupa procedura .