Apararea dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale principale

APARAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE SI A CELORLALTE DREPTURI REALE PRINCIPALE

1. Privire generala asupra mijloacelor juridice prin intermediul carora se apara dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale principale

1.1. Natura si clasificare

Mijloacele de drept civil prin care se apara dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale principale sunt actiunile in justitie prin care titularul dreptului solicita instantelor de judecata sa pronunte hotarari in scopul de a inlatura orice atingere sau incalcare a dreptului sau. Ele au fost clasificate in doua mari categorii:

A. Mijloacele juridice indirecte (nespecifice) acele actiuni in justitie care se intemeiaza direct si nemijlocit pe drepturi de creanta, in scopul realizarii lor (denumite actiuni personale), dar prin care se urmareste indirect inlaturarea atingerilor aduse dreptului de proprietate sau altui drept real principal al reclamantului (ex. actiunea in executarea unui contract, actiunea in raspundere contractuala sau delictuala, actiunea in restituirea platii nedatorate, actiunea intemeiata pe imbogatirea fara justa cauza).

B. Mijloacele juridice directe (specifice) acele actiuni (denumite actiuni reale) care se intemeiaza direct si nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. Acestea sunt de doua feluri:

a) actiunile petitorii acele actiuni prin care se solicita instantei de judecata sa stabileasca in mod direct ca reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real (ex. actiunea in revendicare, actiunea in granituire, actiunea confesorie, actiunea negatorie)

b) actiunile posesorii acele actiuni prin care se apara posesia ca simpla stare de fapt, impotriva oricarei tulburari.

1.2. Actiunea in granituire

Potrivit art. 584 C. Civ., orice proprietar poate obliga pe vecinul sau la granituirea proprietatii, iar cheltuielile granituirii vor fi suportate pe jumatate. In cazul in care unul dintre proprietarii fondurilor invecinate, la cererea celuilalt, nu este de acord cu granituirea, ea poate fi hotarata numai de catre instanta de judecata competenta.

Actiunea in granituire este acea actiune prin care reclamantul cere instantei de judecata ca in cadrul procesului sa determine, prin semne exterioare, linia despartitoare dintre doua fonduri alaturate. Hotararea judecatoreasca ce se va pronunta va avea efecte declarative de drepturi, deoarece judecatorul reconstituie hotarul dintre cele doua fonduri. In cazul actiunii in granituire fiecare parte are sarcina probei (indiferent daca este reclamant sau parat) pentru a se putea face delimitarea celor doua fonduri.

Actiunea in granituire poate fi introdusa de catre: proprietar, uzufructuar si de catre posesor. Detentorii precari nu au acest drept.

Actiunea in granisuire poate fi exercitata impotriva: proprietarului fondului limitrof, titularul unui alt drept real principal (uzufruct, uz, abitatie, superficie), si chiar impotriva detentorului precar, dar cu introducerea in cauza a proprietarului.

Nu este admisibila intre coproprietarii aceluiasi fond.

Actiunea in granituire este o actiune reala-imobiliara, petitorie si imprescriptibila. Ea nu se confunda cu actiunea in stramutare de hotare care este o actiune posesorie.

1.3. Actiunea negatorie este acea actiune reala prin care reclamantul cere instantei de judecata sa stabileasca, prin hotararea pe care o va pronunta, ca paratul nu este titularul unui drept real - uzufruct, uz, abitatie, servitute sau superficie - asupra bunului aflat in proprietatea sa si sa-l oblige sa inceteze exercitarea lui nelegitima. Este o actiune reala petitorie si imprescriptibila.

1.4. Actiunea confesorie este acea actiune in justitie prin care reclamantul cere instantei de judecata sa stabileasca, prin hotararea pe care o va pronunta, ca el este titularul unui drept real dezmembramant al dreptului de proprietate asupra bunului altuia si sa-l oblige pe parat (poate fi proprietarul sau alta persoana) sa-i permita exercitarea lui deplina si netulburata. Este o actiune reala petitorie si prescriptibila in termen de 30 de ani.

2. Actiunea in revendicare

2.1. Notiune

Actiunea in revendicare este aceea actiune reala prin care reclamantul cere instantei de judecata sa i se recunoasca dreptul de proprietate asupra unui bun determinat si, pe cale de consecinta, sa-l oblige pe parat la restituirea posesiei bunului. A fost definita si ca actiunea proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar.

2.2. Caractere

a) actiune reala - se intemeiaza direct si nemijlocit pe dreptul de proprietate si poate fi introdusa impotriva oricarei persoane care incalca dreptul de proprietate.

b) actiune petitorie - se pune in discutie insasi existenta dreptului de proprietate al reclamantului, care trebuie sa faca dovada dreptului de proprietate pretins.

c) actiune imprescriptibila - oricat timp nu ar fi exercitata, nu se stinge, decat odata cu stingerea insusi a dreptului de proprietate pe care il insoteste si-l apara.

2.3. Calitatea procesuala activa

Poate fi introdusa de titularul dreptului de proprietate, iar in cazul in care bunul litigios este in coproprietate, actiunea in revendicare nu poate fi promovata decat de toti copartasii, fiind un act de dispozitie juridica. Intr-o opinie mai recenta se sustine ca actiunea in revendicare este un act de conservare, deoarece prin ea se urmareste evitarea unei pierderi materiale sau a disparitiei unui drept, si, prin urmare, poate fi promovata de un singur coproprietar, in temeiul gestiunii de afaceri.

2.4. Efectele admiterii actiunii in revendicare

Instanta de judecata recunoaste existenta dreptului de proprietate al reclamantului si il obliga pe parat sa restituie acestuia posesia bunului. Bunul se restituie in natura si liber de orice sarcini constituite de parat in favoarea tertelor persoane. Daca bunul nu poate fi restituit in natura, paratul este obligat sa-i plateasca reclamantului un echivalent banesc.

Daca bunul revendicat a produs fructe, paratul, daca a fost posesor de rea credinta va fi obligat sa le restituie reclamantului, in natura sau prin echivalent. Atunci cand a fost posesor de buna-credinta are dreptul sa pastreze fructele. Buna-credinta inceteaza pe data introducerii actiunii de catre proprietar. Paratul (de buna sau de rea credinta) are dreptul la restituirea cheltuielilor necesare si utile pe care le-a facut cu privire la bunul respectiv. Cheltuielile necesare se restituie in intregime, iar cele utile numai in limita sporului de valoare a bunului, stabilit in momentul obligarii la restituire. Obligatia de restituire a acestor cheltuieli se intemeiaza pe principiul imbogatirii fara justa cauza. Cheltuielile facute pentru infrumusetarea bunului nu se restituie, dar paratul poate sa ridice acele lucrari fara a deteriora bunul respectiv.

3. Revendicarea bunurilor imobile

Sunt aplicabile de doua reguli.

Actiunea in revendicare este, in principiu, imprescriptibila, adica ea se stinge numai o data cu disparitia dreptului de proprietate, putand fi paralizata atunci cand posesorul actual a dobandit proprietatea prin uzucapiune. Prin exceptie, art. 520 C.pr.civ. prevede ca in cazul vanzarii unui imobil la licitatie publica, in cazul procedurii de urmarire silita, orice actiune introdusa de cel ce se pretinde proprietarul acelui bun, se prescrie in termen de 3 ani, de la inscrierii actului de adjudecare in cartea funciara.

Proba dreptului de proprietate incumba reclamantului (art. 1169 C. Civ.) pentru ca in favoarea paratului posesor opereaza o prezumtie simpla de proprietate din faptul posesiei. Atat timp cat reclamantul nu face dovada dreptului sau de proprietate, actiunea in revendicare trebuie respinsa. In cazul actelor juridice translative sau constitutive de drepturi, revendicantul ar fi tinut sa dovedeasca faptul ca toti transmitatorii anteriori, din autor in autor, au avut calitatea de proprietar; ceea ce este adesea imposibil.(probatio diabolica sau proba draceasca). In sistemul Codului civil singura dovada deplina si absoluta a dreptului de proprietate o constituie dobandirea prin uzucapiune.

Pentru diminuarea acestor dificultati, practica judiciara a formulat niste reguli:

a) daca si reclamantul si paratul au titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, titluri ce provin de la autori diferiti, hotararea se va pronunta in favoarea acelei parti care a dobandit bunul de la autorul al carui drept este mai preferabil.

b) daca cele doua parti au cate un titlu ce provine de la acelasi autor, se va acorda preferinta celui care a indeplinit primul cerintele de publicitate imobiliara. Daca nici una dintre parti nu a transcris titlul, se va da castig de cauza persoanei care are titlul cu data certa anterioara sau cu data cea mai veche.

c) atunci cand numai reclamantul are titlu, actiunea va fi admisa daca titlul emana de la un tert si are data certa anterioara posesiei paratului.

d) daca niciuna dintre parti nu are titlu si nu poate face dovada uzucapiunii, se va da castig de cauza celui care va dovedi o posesie mai caracterizata (mai indelungata, neviciata, de buna-credinta, etc.).

Prin titluri intelegem toate actele juridice translative de proprietate si cele declarative de drepturi, incheiate in forma scrisa.

4. Revendicarea bunurilor mobile

Regimul revendicarii bunurilor mobile difera dupa cum paratul este un posesor de rea-credinta, un hot sau un gasitor, ori, dimpotriva, este un posesor de buna-credinta.

4.1. Revendicarea bunurilor mobile de la posesorul de rea credinta, de la un hot sau de la

un gasitor

Posesia de rea-credinta a unui tert dobanditor, a hotului sau a gasitorului nu poate avea ca efect dobandirea dreptului de proprietate asupra unui bun mobil, indiferent de durata de timp cat a fost exercitata.

In cazul in care bunul mobil a iesit din patrimoniul proprietarului ca urmare a unei pierderi sau a unui furt, proprietarul deposedat poate introduce actiunea in revendicare, ca mijloc de aparare a dreptului de proprietate. Pierderea semnifica o deposedare imputabila proprietarului, realizata fie prin neglijenta proprietarului, fie a unui tert, sau ca urmare a unui eveniment de forta majora (razboi, calamitate naturala, etc.).

Problema care a generat discutii a fost cea legata de imprescriptibilitatea actiunii in revendicare promovata impotriva unui hot, un gasitor, sau fata de tertii subdobanditori de rea credinta. Actiunea in revendicare avand ca obiect bunurile mobile este imprescriptibila impotriva unui hot, gasitor sau tert de rea credinta, dar daca posesia acestuia indeplineste conditiile unei posesii utile si neviciate, asa cum prevede art. 1847 C. Civ., si in favoarea sa opereaza uzucapiunea de treizeci ani prevazuta de art. 1890 C. Civ.. actiunea in revendicare va fi paralizata (deoarece dreptul de proprietate al reclamantului s-a stins).

4.2. Revendicarea bunurilor mobile de la posesorul de buna-credinta

Revendicarea bunurilor mobile de la posesorul de buna-credinta este, de cele mai multe ori, imposibila. Art. 1909, alin. 1, C. Civ. prevede: "Lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fara sa fie trebuinta de vreo curgere de timp". Altfel spus, posesia de buna-credinta a unui bun mobil valoreaza titlu de proprietate. Acest mod de dobandire a dreptului de proprietate mobiliara se aplica numai in privinta bunurilor mobile corporale, individual determinate, care se afla in proprietate privata. Nu pot fi dobandite astfel bunurile mobile proprietate publica. De asemenea, textul art. 1909, alin. 1, C. Civ. nu se aplica bunurilor mobile prin natura lor, care au devenit insa bunuri imobile prin destinatie.

Pentru a putea invoca prevederea art. 1909, alin. 1, C. Civ., trebuie sa fie intrunite urmatoarele conditii:

a) Proprietarul sa se fi desesizat voluntar de bunul sau mobil, incredintandu-l prin contract unui detentor precar. Daca proprietarul s-a desesizat involuntar de bunul sau, deoarece i-a fost furat sau l-a pierdut, aceasta regula nu se aplica;

b) Detentorul precar sa instraineze cu orice titlu bunul mobil respectiv unei terte persoane, fara sa aiba consimtamantul proprietarului care i l-a incredintat. Detentorul precar nu poate invoca impotriva proprietarului dobandirea proprietatii asupra bunului pe temeiul art. 1909, alin. 1, el avand obligatia contractuala de a-l restitui.

c) Tertul sa dobandeasca bunul mobil cu buna credinta de la detentorul precar si nu de la adevaratul proprietar, printr-un act translativ de proprietate cu titlu oneros;

d) Posesia tertului dobanditor de buna credinta a bunului mobil sa fie efectiva sau reala, adica tertul dobanditor trebuie sa cumuleze in persoana sa ambele elemente, corpus si animus.

4.3. Revendicarea bunurilor mobile de la un posesor de buna-credinta care le-a dobandit de la un hot sau gasitor

Atunci cand un tert de buna-credinta dobandeste posesia asupra unui mobil care a iesit involuntar din stapanirea proprietarului sau, fiind pierdut sau furat, este incident art. 1909, alin. 2 C.civ., care dispune: "Cu toate acestea, cel care a pierdut sau cel caruia i s-a furat un lucru, poate sa il revendice in curs de trei ani din ziua cand i s-a furat, de la cel care-l gaseste, ramanand acestuia recurs in contra celui de la care il are".

In legatura cu domeniul de aplicare a dispozitiei art. 1909, alin. 2, in literatura de specialitate s-au formulat cateva precizari:

a) textul se aplica numai atunci cand bunul mobil se afla in posesia de buna-credinta a unui tert care l-a dobandit de la autorul furtului sau de la gasitor;

b) nu se are in vedere ipoteza in care bunul se afla chiar in posesia autorului furtului sau gasitorului si nici in posesia unui tert de rea-credinta. Intr-o astfel de situatie, actiunea in revendicare este imprescriptibila;

c) prin "furt" se intelege de aceasta data furtul propriu zis, talharia si pirateria;

d) prin "pierderea bunului" se intelege iesirea bunului din stapanirea proprietarului datorita neglijentei sale, a unui caz fortuit ori de forta majora, adica desizarea involuntara a proprietarului de bunul sau.

Actiunea in revendicare trebuie introdusa in termen de trei ani calculati din momentul sustragerii sau pierderii bunului. Termenul de trei ani este un termen de decadere. Daca actiunea in revendicare nu se introduce inauntrul acestui termen, se stinge si dreptul de proprietate al titularului initial. Asa cum s-a spus, pe toata durata termenului de trei ani, este suspendata, privitor la bunurile furate sau pierdute si aflate in posesia de buna credinta a unui tert, aplicarea prevederii art. 1909, alin. 1, C. Civ. La implinirea lui, posesorul de buna-credinta devine proprietarul acelui bun.

Potrivit art. 1909, alin. 2 C. Civ., atunci cand proprietarul revendica bunul sau de la un tert de buna-credinta care l-a dobandit de la un hot sau gasitor, nu este obligat sa plateasca contravaloarea acelui bun sau sa il indemnizeze pe posesor pentru pretul platit. De aceea, fostul posesor, obligat la restituirea bunului, are la dispozitie o actiune personala in despagubire impotriva celui de la care l-a dobandit. De la aceasta regula, art. 1910, C. Civ. prevede o exceptie, in sensul ca atunci cand "posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumparat la un balci sau la un targ, sau la o vindere publica, sau de la un negutator care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate sa ia lucrul inapoi decat intorcand posesorului pretul ce l-a costat".