Contractul de vanzare-cumparare. Obiectul contractului.
Obligatiile vanzatorului. Obligatiile cumparatorului.
Vanzarea-cumpararea este un contract prin care
una dintre parti - vanzatorul - stramuta proprietatea unui bun al sau asupra
celeilalte parti - cumparatorul - care se obliga in schimb a plati vanzatorului
pretul bunului vandut (art. 1294 C.civ.). Desi Codul civil se refera la
transmiterea proprietatii, urmeaza sa fie calificat vanzare-cumparare si
contractul prin care, in schimbul unui pret, se transmite un alt drept decat
dreptul de proprietate, fiindca transmiterea proprietatii nu este de esenta, ci
numai de natura contractului de vanzare-cumparare. Poate fi vorba de un drept
real (de exemplu, dreptul de superficie), de un drept de creanta sau de un
drept din domeniul proprietatii intelectuale ori, in mod exceptional, de
drepturi asupra unei universalitati care cuprinde nu numai drepturi, ci si
datorii (vanzarea unei mosteniri). Nu pot forma obiectul contractului de
vanzare-cumparare drepturile personale nepatrimoniale si cele patrimoniale care
au un caracter strict personal (drepturi real de uz - art.571 C.civ. - dreptul
de abitatie al sotului supravietuitor - art.4 din L.nr.319/1944 -, dreptul de
clientela in cazul liber profesionistilor etc.) sau care sunt prevazute de lege
ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae
(de exemplu, dreptul de intretinere, dreptul de pensie etc.). Dupa cum rezulta
din definitia contractului, vanzarea este un contract sinalagmatic (bilateral),
cu titlu oneros, comutativ,consensual si translativ de proprietate. Vanzarea
este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin incheierea sa da
nastere la obligatii reciproce intre partile contractante. Vanzatorul are
obligatia sa predea lucrul vandut si sa garanteze pe cumparator, iar
cumparatorul are obligatia sa plateasca pretul. Fiind un contract sinalagmatic,
se aplica regulile specifice acestei categorii de contracte (exceptia
neexecutarii contractului, rezolutiunea pentru neexecutarea obligatiei de catre
una dintre parti, teoria riscului contractului). Vanzarea este un contract cu
titlu oneros. Ambele parti urmaresc anumite interese patrimoniale, adica
primirea unui echivalent in schimbul prestatiei la care se obliga. Vanzatorul
urmareste sa primeasca pretul ca un contraechivalent al prestatiei sale, iar
cumparatorul urmareste sa primeasca bunul cumparat in schimbul pretului.
Vanzarea este un contract comutativ, deoarece existenta si intinderea obligatiilor
reciproce sunt cunoscute de parti de la incheierea contractului si nu depind,
ca in contractele aleatorii, de un eveniment viitor si incert, care ar face sa
existe sanse de castig si pierdere pentru ambele parti contractante. Numai in
mod exceptional contractul poate capata caracter aleatoriu, de exemplu, cand
obiectul este supus pieirii, exproprierii etc In principiu, vanzarea este un
contract consensual ('vinderea este perfecta indata ce partile s-au
invoit', art. 1295 C.civ.), putand fi incheiat prin simplu acord de
vointa al partilor (solo consensu), fara indeplinirea vreunei formalitati si
fara remiterea lucrului vandut si a pretului in momentul incheierii
contractului. Deci vanzarea nu este un contract solemn si nici real. Prin
exceptie de la principiul consensualismului, in cazurile special prevazute de
lege vanzarea devine un contract solemn. De exemplu, terenurile - indiferent ca
sunt situate in intravilanul ori extravilanul localitatilor si indiferent de
intinderea suprafetei - pot fi instrainate (dobandite) prin acte juridice intre
vii, sub sauctiunea nulitatii absolutie (virtuale), numai daca actul a fost
incheiat in forma autentica (art.46 alin.l - astazi abrogat - din Legea nr.
18/1991 si art.2 din Legea nr.54/1998 privind circulatia juridica a
terenurilor) . 0 precizare se mai impune in legatura cu forma contractului de
vanzare-cumparare avand ca obiect un autovehicul (folosit). Formalitatile
prevazute de noua reglementare nu afectcaza validitatea contractului de
vanzare-cumparare incheiat intre parti printr-un inscris sub semnatura privata,
acele formalitati fiind prevazute de lege numai pentru inmatricularea
autovehiculului In circulatie . Caracterul consensual al contractului de
vanzare-cumparare de autovehicule se subliniaza si in practica mai recenta a
instautci supreme. In legatura cu forma contractului de vanzare-cumparare mai
precizam ca, daca necesitatea unei auunute forme (de ex., act potarial) rezulta
numai din intelegerea partilor, el nu se trausforma in contract solemn. 0
asemenea intelegere are numai semnificatia amauarii incheierii contractului de
vanzare-cumparare si deci reprezinta un autecontract. Intrucat radierea
autovehiculiilui de pe numele vanzatorului si inmatricularea lui pe numele
cumparatorului la orgauele de politie si la orgauele finauciare nu se poate
face decat pe baza actului incheiat in conditiile legii, daca, dupa valabila
incheiere a contractului (in forma inscrisului sub semnatura privata), una
dintre parti (oricare) refuza sa se prezinte la orgauul competent, cealalta
parte este indreptatita sa intenteze o actiune in constatarea dreptului de
proprietate asupra autoturismului in patrimoniul cumparatorului (reclamant sau
parat), urmand ca radierea-inmatricularea sa se faca pe baza hotararii
judecatoresti. Bineinteles, pentru pronuntarea unei hotarari in sensul aratat,
reclamautul trebuie sa dovedeasca - separat de plata taxei de timbru pentru
actiunea in justitie - consemnarea sumei reprezentaud taxele de timbru
prevazute pentru instrainarea autovehiculelor, care, in urma admiterii
actiunii, vor fi trecute la bugetul statului, iar in raporturile dintre parti
vor fi suportate definitiv (in lipsa de stipulatie contrara, art. 1305 C.civ.)
de catre cumparator, instanta dispunaud restituirea acestor cheltuieli
reclamautului (vanzator) prin hotarare. In sfarsit, precizam ca - vanzarea de
autoturisme fiind un contract consensual, deci valabil incheiat prin actul sub
semnatura privata - pretul real al vanzarii (datorat de cumparator) este cel
prevazut in chitauta sub semnatura privata, iar nu cel inferior prevazut in
actul incheiat ulterior, daca acest din urma pret este simulat. Tot astfel,
dispozitiile referitoare la conditiile de validitate ale contractului (de
exemplu, conditii de capacitate) trebuie sa fie raportate la momentul
realizarii acordului de vointa (cand se transmite si dreptul de proprietate
potrivit art. 1295 C.civ.). Desigur, fiind vorba de un obiect cu o valoare de
peste 250 lei, ad probationem va fi necesara prezentarea unui inscris sau a
unui inceput de dovada scrisa, afara numai daca a existat o imposibilitate, fie
si morala, de a preconstitui o dovada scrisa (art.1197-1198 C.civ.). Numai
tertele persoane (nu si partile ori succesorii lor universali sau cu titlu
universal) vor putea dovedi - de exemplu, un caz de simulatie sau vanzari
succesive - cu orice mijloace de proba contractul intervenit intre parti,
fiindca pentru terti contractul este un simplu fapt juridic. Consideram ca
solutiile adoptate in practica judiciara si doctrina referitoare la caracterul
consensual al contractului de vanzare-cumparare de autovehicule urmeaza a fi
aplicate si dupa adoptarea OG nr.78/2000 privind omologarea vehiculelor rutiere
si eliberare cartii de identitate a acestora, in vedere admiterii in circulatie
pe drumurile publice din Romania. Potrivit acestui act normativ, ' Cartea
de identitate a vehiculului este documentul care atesta pentru persoana
mentionata ca detinator, dreptul de proprietate asupra vehiculului' (art.9
alin.1). 'Datele despre detinator se inscriu de catre orgauele de politie
care efectueaza inmatricularea, potrivit legii' (art. 10 alin.3). Dupa cum
rezulta din textul citat, mentionarea cumparatorului in cartea de identitate
are ca efect numai 'atestarea' dobandirii dreptului de proprietate
prin acordul de vointa dintre parti. Iar daca, dupa realizarea acordului de
vointa prin act sub semnatura privata, una dintre parti refuza sa se prezinte
la orgauul de politie competent in vederea incheierii contractului in forma
prevazuta de HG nr.610/1992, cealalta parte este indreptatita sa intenteze o
actiune in constatarea transmiterii dreptului de proprietate, urmaud ca
mentiunea privind noul detinator al autovehiculului in cartea de identitate sa
fie inscrisa de orgauul de politie pe baza hotararii judecatoresti.
Vanzarea-cumpararea este un contract translativ de proprietate din momentul
incheierii lui. Aceasta inseamna ca, prin efectul realizarii acordului de
vointa (solo consensu) si independent de predarea lucrului vandut si de plata
pretului, se produce nu numai incheierea contractului, dar opereaza si
transferul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator. In acest
sens, art. 1295 C.civ. prevede ca 'proprietatea este de drept
stramutata' de la vanzator la cumparator 'indata ce partile s-au invoit
asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si
pretul inca nu se va fi numarat'. Din momentul dobandirii dreptului de
proprietate, cumparatorul suporta si riscul pieirii lucrului, potrivit
principiului res perit domino (art.971, 1156, 1335 si 1358 alin.2 C.civ.), daca
vanzatorul-debitor al obligatiei de predare dovedeste intervenirea unei cauze
straine exoneratoare de raspundere (art. 1082-1083 C.civ.), adica natura
fortuita, iar nu culpabila, a pieirii lucrului. Daca cauza straina a fost
dovedita, vanzatorul va suporta riscurile numai daca a fost pus in intarziere
cu privire la executarea obligatiei de a preda lucrul vandut (art. 1074 alin.2
C.civ.) si nu reuseste sa dovedeasca ca lucrul ar fi pierit si la cumparator
daca s-ar fi predat la termen (art.1156 alin.2 C.civ.) .Principiul transmiterii
imediate (automate) a dreptului de proprietate (si a riscurilor) din momentul
incheierii contractului opereaza numai daca sunt indeplinite anumite
conditii:Vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut, iar contractul
perfect valabil incheiat (de exemplu, daca, in mod exceptional,
vanzarea-cumpararea este un contract solemn, consimtamantul partilor trebuie sa
fie manifestat in forma prevazuta de lege); Trebuie sa fie vorba de lucruri
determinate individual (certe). In cazul bunurilor determinate numai generic,
transferul proprietatii nu se poate produce din momentul incheierii
contractului, caci nu se cunosc bunurile care urmeaza sa fie efectiv dobandite
de catre cumparator. In consecinta, nu se pune nici problema transferarii
riscurilor, iar lucrurile de gen nici nu pot pieri (genera non pereunt) . La
termenul stipulat sau, in lipsa, la cererea cumparatorului vanzatorul trebuie
sa individualizeze lucrul vandut si sa i-l predea. In caz contrar, va raspunde
pentru neexecutarea obligatiei asumate. In cazul lucrurilor de gen, transferul
proprietatii (si al riscurilor) se produce din momentul individualizarii, ceea
ce se face de regula, prin predarea lucrului vandut cumparatorului (predare
care valoreaza, in toate cazurile, individualizare), dar nu se confunda cu
aceasta; individualizarea se poate face si prin alte metode care asigura
identificarea lucrurilor ca fiind ale cumparatorului, de exemplu, prin
etichetarea coletelor sau predarea lor unui caraus pentru a fi transportate la
cumparator etc. Intrucat prin individualizare se produce transferul
proprietatii la care s-a obligat vanzatorul, dovada efectuarii ei este in
sarcina lui si se poate face cu orice mijloc de proba (fiind un simplu fapt
juridic). Asemanator lucrurilor de gen se pune problema in cazul obligatiilor
alternative. Astfel, daca vanzarea are ca obiect un lucru dintre doua (sau mai
multe) determinate (certe) dar numai alternativ, proprietatea se transmite in
momentul alegerii, fiindca prin alegere se individualizeaza lucrul care urmeaza
sa fie dobandit de cumparator. In consecinta, riscul pieirii fortuite este
suportat, pana la alegere, de catre vanzator. Astfel, daca piere unul dintre
lucruri, el daloreaza celalalt (art. 1030-1031 C.civ.), fiindca ambele au fost
prevazute in obligatione. 'Daca amandoua lucrurile au pierit, fara
greseala debitorului, obligatia este stinsa' (art. 1032 C.civ.). Rezulta
ca vanzatorul suporta paguba pieirii pana la alegere, dar este liberat de
obligatia de predare si de plata daunelor - interese pentru neexecutare,
deoarece neexecutarea s-a dovedit a fi fortuita. Daca cele doua obiecte sunt
lucruri de gen (ipoteza nevizata de art. 1030-1033 C.civ.), pe langa alegere
(de exemplu, intre 1000 kg grau sau 1000 kg porumb) - pentru a opera transferul
proprietatii si a riscurilor - trebuie sa se procedeze si la individualizarea
propriu-zisa a lucrului ales. In cazul obligatiei facultative, intrucat are ca
obiect un singur lucru (in obligatione), al doilea fiind prevazut numai ca o
simpla posibilitate de plata (in facultate solutionis), problema transferarii
dreptului de proprietate si a riscurilor se rezolva - potrivit regulilor
generale - dupa cum unicul obiect este un lucru cert ori de gen. Lucrul vandut trebuie sa existe. In cazul
vanzarii bunurilor viitoare (emptio-venditio rei futurae, de exemplu, lucruri
care urmeaza sa fie confectionate, o recolta viitoare etc.), desi pot forma
obiectul contractului, transferul proprietatii poate opera numai din momentul
in care au fost executate, terminate, in stare de a fi predate cumparatorului,
daca sunt bunuri individual determinate (certe), iar daca lucrul executat este
de gen, dupa individualizare (de exemplu, lucrul fabricat in serie). In cazul
vanzarii unei recolte viitoare, proprietatea se transmite din momentul in care
este gata de recoltat, daca lucrul vandut si pretul lui sunt determinate (de
exemplu, graul de pe terenul vanzatorului in schimbul sumei de 100.000 lei).
Daca vanzarea recoltei se face pe unitate de masura, proprietatea se transmite
din momentul individualizarii. Riscurile se transmit asupra cumparatorului o
data cu dreptul de proprietate, daca nu si-a asumat riscul nerealizarii - in
tot sau in parte - a lucrului viitor din momentul incheierii contractului si
independent de transferul proprietatii (caracter aleatoriu) Trebuie ca partile
sa nu fi amanat transferul proprietatii printr-o clauza speciala pentru un
moment ulterior incheierii contractului. Asemenea clauze pot fi prevazute in contract,
intrucat regula stabilita in art. 1295 C.civ., potrivit careia transferul
proprietatii are loc 'indata ce partile s-au invoit'', nu este de
ordine publica (imperativa) si deci poate fi inlaturata chiar daca lucrul
vandut este individual determinat.In sfarsit, precizam ca, in cazul in care,
prin conventia dintre parti, transferul proprietatii a fost amanat pentru un
moment ulterior incheierii contractului, se amana, in virtutea legii, in mod
corespunzator, si transmiterea riscurilor asupra cumparatorului, fie ca partile
s-au referit expres la ambele aspecte, fie numai la unul dintre ele. Dar regula
res perit domino (care leaga riscurile de proprietate), la fel ca si regula
transferarii proprietatii in momentul incheierii contractului, nu este o regula
imperativa. In consecinta, partile pot disocia cele doua aspecte; cumparatorul
sa-si asume riscurile inainte de momentul transferarii dreptului de proprietate
(de exemplu, in cursul executarii lucrului viitor) sau vanzatorul sa suporte
riscurile dupa ce a operat transferul proprietatii (de exemplu, in cursul
transportului). 0 asemenea disociere trebuie sa rezulte dintr-o clauza
neindoielnica si expres prevazuta in contract. 0 precizare se mai impune in
legatura cu publicitatea dobandirii drepturilor reale imobiliare in lumina
Legii cadastrului funciar si a publicitatii imobiliare nr.7/1996 , intrata in
vigoare la data de 24 iunie 1996 (art.72), prin care s-a prevazut unificarea
sistemelor de publicitate imobiliara, sub forma inscrierii in cartile funciare (publicitate
reala), dar numai cu efecte de opozabilitate fata de terti a actului juridic
translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare (asemanator sistemului
cartilor de publicitate funciara - care a avut aplicabilitate in unele
localitati din fostul judet llfov - potrivit Legii nr. 242/1947). Dupa cum
prevede Codul civil, 'in materie de vindere de imobile, drepturile care
rezulta prin vinderea perfecta intre parti, nu pot a se opune, mai inainte de
transcriptiunea (in prezent inscrierea in cartea funciara ) actului, unei a
treia persoane care ar avea si ar fi conservat, dupa lege, oarecare drepturi
asupra imobilului vandut' (art. 1295 alin.2). Avand in vedere dispozitiile
Legii nr.7/1996 referitoare la efectele actelor translative (constitutive) de
drepturi reale, respectiv la efectele inscrierilor in evidentele de publicitate
imobiliara, trebuie insa sa facem o distinctie intre actele incheiate
(efectuate) inainte de data intrarii in vigoare a noii legi si, respectiv, dupa
aceasta data. Astfel, inscrierile facute in registrele (cartile) de publicitate
imobiliara inainte de intrarea in vigoare a noii legi vor produce efecte
(constitutive in sistemul cartilor funciare si de opozabilitate in sistemul de
transcriptii), potrivit reglementarilor in vigoare la data efectuarii lor. Tot
astfel, actele juridice valabil incheiate anterior intrarii in vigoare a noii
legi - dar fara efectuarea formelor de publicitate imobiliara - isi vor produce
efectele (constitutive sau de opozabilitate) potrivit regimului juridic de la
data incheierii lor, dar numai la data inscrierii in cartea funciara, potrivit
dispozitiilor noii legi (art.58-59). Dupa intrarea in vigoare a Legii
nr.7/1996, toate actele translative sau constitutive de drepturi reale
imobiliare - pentru a fi opozabile fata de terti - trebuie sa fie inscrise in
cartea funciara. Astfel, in judetele cu carte funciara si in judetele in care
s-au finalizat lucrarile cadastrale si ale registrelor de publicitate
imobiliara, publicitatea imobiliara se realizeaza, pentru opozabilitate fata de
terti, prin inscrierea in cartea funciara, incetand aplicabilitatea
dispozitiilor referitoare la publicitatea imobiliara prin sistemul registrelor
de transcriptiuni si inscriptiuni, respectiv prin sistemul anterior de carte
funciara (art.22 si urm., art.72). lar in unitatile administrativ-teritoriale
pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general, actele
translative de drepturi reale imobiliare se inscriu (tot in conformitate si cu
efectele prevazute de noua lege), dar cu caracter nedefinitiv, in cate o carte
funciara , urmand ca inscrierea definitive sa fie efectuata la punerea in
aplicare a cadastrului general si pe acel teritoriu (art.61) . Pentru lucrurile
mobile nu exista un sistem de publicitate, caci posesia lor constituie cel mai
bun mijloc de publicitate. Astfel, daca vanzatorul a vandut de doua ori lucrul
mobil (corporal), va avea preferinta cel care a intrat mai intai cu
buna-credinta in posesia lucrului, desi a cumparat mai in urma (posterior
tempore, potior iure, art.972 C.civ.) Vanzarea, ca si orice alt contract, se
incheie prin consimtamantul partilor. Acordul de vointa intre parti este
totdeauna necesar si totodata suficient - cu exceptiile prevazute de lege - in
vederea formarii contractului. Intrucat problemele juridice privitoare la
consimtamant, la principiul autonomiei de vointa si libertatea contractuala,
precum si la momentul incheierii contractului sunt cunoscute de la teoria
actului juridic si teoria generala a obligatiilor, iar in materia vanzarii se
aplica regulile dreptului comun, urmeaza sa analizam numai anumite probleme
specifice vanzarii: promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala), pactul
de preferinta si dreptul de preemptiune. Spre deosebire de oferta de a
contracta, act juridic unilateral, in cazul promisiunii de vanzare, o persoana,
prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun,
primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si
facultatea de a-si manifesta ulterior - de obicei inauntrul unui termen -
consimtamantul sau de a-l cumpara. De exemplu, locatorul-proprietar se obliga
fata de locatar sa-i vanda, la un pret stabilit, lucrul dat in locatiune, daca
locatarul isi va manifesta vointa de a-l cumpara. 0 promisiune de vanzare acceptata
cu aceasta rezerva constituie, neindoielnic, un contract (si nu un act
unuateral de vointa care devine caduc in caz de moarte sau daca persoana devine
incapabila),dar nu constituie o vanzare - fiind distincta de ea - si nu poate
produce efectele unei vanzari. Promisiunea de vanzare este de fapt un
antecontract, care da nastere la un drept de creanta, una dintre parti fiind
obligata (obligatia de a face) fata de cealalta parte sa vanda in viitor un
anumit bun, beneficiarul promisiunii putand opta in sensul de a-l cumpara ori
nu. Daca beneficiarul va opta in sensul cumpararii bunului, dar promitentul,
prin incalcarea obligatiei asumate, va refuza vanzarea, - eventual a si vandut
lucrul unei alte persoane - contractul proiectat nu se va mai incheia, beneficiarul
avand dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligatiilor de a
face (art. 1075 C.civ.). Rezulta ca promisiunea de vanzare este un contract
unilateral, intrucat creeaza obligatii numai pentru una dintre parti
(promitent). Este insa posibil ca, in schimbul dreptului de optiune ce i se
confera, beneficiarul promisiunii sa se oblige la plata unei sume de bani
(pretul dreptului de optiune), caz in care promisiunea unilaterala de a vinde
va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, fara a se fi transformat
intr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, caci beneficiarul nu isi
asuma obligatia de a cumpara, ci numai aceea de a plati pretul optiunii ce i se
confera. Tot astfel, daca beneficiarul se obliga la plata unei sume de bani in
cazul in care va opta in sens negativ. Dovada promisiunii de vanzare se face
conform regulilor generale (art.1191 si urm. din C.civ.) aplicabile creantelor
chiar daca vanzarea proiectata ar fi un contract solemn (de exemplu, are ca
obiect un teren). Obligatia promitentului nascuta din promisiunea de vanzare se
stinge la expirarea termenului prevazut sau, daca nu s-a prevazut un termen, la
expirarea termenului general de prescriptie, care incepe sa curga de la data
incheierii promisiunii de vanzare (art.3 si art.7 alin.2 din Decr.nr. 167/
1958). Mentionam ca, desi nu se intalneste in practica, promisiunea unilaterala
poate fi asumata de cumparator (promisiune unilaterala de cumparare), fiind
guvernata de aceleasi reguli ca si promisiunea de vanzare. Promisiunea de
vanzare poate fi nu numai unilaterala, dar si bilaterala - de a vinde si
cumpara - in care caz ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul
stabilit, contractul de vanzare-cumparare. Promisiunea bilaterala, la fel ca si
cea unilaterala, este un antecontract, cu singura deosebire ca in acest caz
oricare dintre parti poate cere incheierea contractului. Daca, de exemplu,
partile s-au obligat sa vanda, respectiv sa cumpere un teren, contractul de
vanzare-cumparare nu este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste in
forma prevazuta de lege (autentica) si cu respectarea dreptului de preemptiune
(daca este cazul). Dar solutia trebuie sa fie aceeasi chiar daca contractul nu
este solemn si nu exista nici alte conditii legale. Intrucat vanzatorul nu a
vandut, iar cumparatorul nu a cumparat, ci ambii s-au obligat numai sa incheie
contractul, desi s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului,
vanzarea-cumpararea nu poate fi considerata incheiata. In schimb, obligatia de
a incheia contractul in viitor (si cu respectarea dispozitiilor speciale, daca
este cazul), este valabila. Daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia
si vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumparator nu poate cere
predarea lucrului, intrucat nu a devenit proprietar, iar vanzarea incheiata cu
o alta persoana este - cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit) - valabila.
Prin urmare, beneficiarul-cumparator nu poate cere decat daune-interese . Daca
insa lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului si nu exista alte
impedimente legale - pe langa posibilitatea acordarii daunelor-interese sau
obligarii promitentului, sub sanctiunea daunelor cominatorii, la incheierea
contractului - nu excludem posibilitatea ca instanta, in lumina principiului
executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, sa
pronunte, in baza art. 1073 si 1077 C.civ., o hotarare care sa tina loc de
contract de vanzare-cumparare si care va avea caracter constitutiv de drepturi,
operand transferul proprietatii de la data cand ramane definitiva. Pactul de
preferinta este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui
bun se obliga ca, in cazul cand il va vinde, sa acorde preferinta unei aunmite
persoane, la pret egal. Subliniem ca in acest caz proprietarul bunului nu se
obliga sa-l vanda, ci numai sa acorde preferinta in cazul in care se va hotari
in acest sens. 0 asemenea promisiune, desi afectata de o conditie potestativa,
este totusi valabila, deoarece conditia este numai simpla potestativa,
realizarea ei depinzand si de imprejurari externe vointei promitentului, care
l-ar putea determina sa-si vanda bunul. Intrucat pactul de preterinta - la fel
ca si promisiunea de vanzare - nu transmite dreptul de proprietate, nu confera
partii lezate dreptul de a intenta actiunea in revendicare sau in anularea
vanzarii facute cu nesocotirea acestei promisiuni, afara de cazul cand se
dovedeste ca vanzarea s-a facut in frauda beneficiarului promisiunii cu
complicitatea la frauda din partea tertului achizitor (fraus omnia corrumpit).
In lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea actiune numai impotriva
promitentului pentru daune interese. conform regulilor generale privitoare la
raspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligatiei de a face. In
sfarsit, mai precizam ca - daca nu s-a prevazut altfel in conventia dintre
parti - dreptul beneficiarului rezultand din promisiunea de vanzare
(unilaterala sau bilaterala) inclusiv pactul de preferinta, se poate transmite
prin acte intre vii (cu respectarea formalitatilor prevazute de lege pentru
cesiunea de creanta) sau prin mostenire. Intrucat legislatia noastra nu
cunoaste cesiunea de datorie, obligatia promitentului se transmite numai prin
mostenire (mortis causa). Conform art. 1306 C.civ., pot cumpara toti carora nu le
este oprit prin lege. Deci regula este capacitatea, iar incapacitatea,
exceptie. De aceea, cazurile de incapacitate sunt expres si limitativ prevazute
de lege si sunt de stricta interpretare. Cat priveste capacitatea de exercitiu,
in materia contractului de vanzare-cumparare se aplica regulile generale.
Precizam numai ca vanzarea-cumparare este, in principiu, un act de dispozitie
atat pentru vanzator, cat si pentru cumparator. In consecinta, partile trebuie
sa aiba capacitate de exercitiu deplina, iar persoanele lipsite de capacitate
sau cu capacitate de exercitiu restransa, trebuie sa incheie contractul prin
ocrotitorul legal, respectiv cu incuviintarea acestuia si, in toate cazurile,
cu autorizatia autoritatii tutelare. Dar vanzare-cumparare este, intotdeauna,
act de dispozitie numai raportat la lucrul vandut si pretul care formeaza
obiectul contractului. In schimb, raportat la patrimoniul partii contractante,
vanzarea-cumpararea mijloceste si efectuarea de acte de conservare sau de
administrare a patrimoniului (de exemplu, cumpararea de materiale pentru
repararea casei, instrainare bunurilor supuse pieirii ori stricaciunii sau a
celor de mica valoare devenite nefolositoare - art. 129 C.fam.). Iar in aceste
cazuri va fi suficient ca partea sa aiba capacitatea de a face acte de
conservare ori de administrare si, respectiv, sa aiba incuviintarea necesara
incheierii unor astfel de acte. Pentru contractul de vanzare-cumparare legea
prevede anumite incapacitati speciale. Aceste incapacitati sunt interdictii (prohibitii)
de a vinde si cumpara sau de a cumpara. Interdictiile (numai) de a vinde
(inalienabilitatea), intrucat sunt stabilite de lege in functie de natura
(destinatia) bunurilor, iar nu in consideratia persoanei (intuitu personae),
urmeaza sa fie analizate in legatura cu obiectul contractului de
vanzare-cumparare. Vanzarea intre soti este interzisa (art. 1307 C.civ.)-Potrivit
legii, donatia intre soti este revocabila (art.937 C.civ.). Daca vanzarea intre
soti ar fi valabila, s-ar putea ocoli aceasta dispozitie imperativa a legii
prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate. Scopul
interdictiei este de a impiedica ca sotii sa realizeze sub aparenta unor
vanzari simulate donatii irevocabile (donatorul abuzand de influenta pe care o
are asupra sotului donator. Prin aceasta
interdictie se apara si interesele mostenitorilor (rezervatari sau care
beneficiaza de raportul donatiilor). Daca vanzarea intre soti n-ar fi
interzisa, prin vanzari simulate unul dintre soti ar putea face celuilalt
liberalitati care sa exceada cotitatea disponibila sau care sa fie sustrase
raportului donatiilor (fara indeplinirea conditiilor scutirii de raport) . Prin
aceasta interdictie se mai apara interesele creditorilor, care ar putea sa fie
fraudati prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate (inclusiv
fictive). Nerespectarea interdictiei cu privire la vanzarea intre soti, duce la
nulitatea relativa a contractului, anularea putand fi ceruta de oricare dintre
soti, de mostenitorii ocrotiti sau de creditori, fara a fi obligati sa
dovedeasca fraudarea drepturilor. Fiind o nulitate relativa, ea poate fi
confirmata dupa desfacerea casatoriei de catre parti sau de catre mostenitori
dupa moartea vanzatorului. Mentionam ca vanzarea intre concubini este valabila,
afara de cazul cand contractul s-a incheiat pentru a determina pe una dintre
parti sa mentina starea de concubinaj si deci are o clauza imorala. Conform
art. 1308 pct.1 C.civ., tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor de sub
tutela lor (cat timp socotelile definitive ale tutelei n-au tost date si
primite - art. 809 C.civ.). Mandatarii, atat conventionali, cat si legali,
imputerniciti a vinde un lucru nu pot sa-l cumpere (art. 1308 pct.2 C.civ.)
intrucat - de regula - nu se poate admite ca o persoana sa cumuleze si rolul de
vanzator si cel de cumparator. Legea a stabilit aceasta prohibitie (precum si
prohibitia pentru functionari) pentru ca mandatarul (functionarul) sa nu fie
pus in situatia de a alege intre interesul sau, care este de a cumpara cat mai ieftin,
si interesul pe care trebuie sa-l apere, obtinand pretul cel mai ridicat. Persoanele
care administreaza bunuri ce apartin statului, comunelor, oraselor,
municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate in administrarea lor
(art. 1308 pct.3 C.civ.). Functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului
sau unitatilor administrativ-teritoriale care se vand prin mijlocirea lor (art.
1308 pct.4 C.civ.). In cazul bunurilor destinate vanzarii si pentru care exista
preturi fixe, astfel incat aprecierile subiective sunt excluse, cumpararea
poate fi recunoscuta valabila, daca nu intervin alte cauze de nulitate. In
cazul tutorilor, mandatarilor, administratorilor si functionarilor consideram
ca sanctiunea este nulitatea relativa (desi textul art. 1308 sugereaza
sanctiunea nulitatii absolute). Judecatorii, procurorii si avocatii nu pot
deveni cesionari (cumparatori) de drepturi litigioase care sunt de competenta
curtii de apel in a carui circumscriptie isi exercita functia sau profesia
(art. 1309 C.civ.) . In cazul judecatorilor de la Curtea Suprema de Juslitie si
a procurorilor de la ParchetuI General (de pe langa CSJ), interdictia se
intinde pe tot teritoriul tarii. Prin 'drepturi litigioase' trebuie
sa se inteleaga nu numai drepturile care formeaza obiectul unui proces inceput
si neterminat, dar si cele in privinta carora se poate naste o contestatie
serioasa si viitoare (dubius eventus litis) si indiferent de natura dreptului
si de intentia cumparatorului de a-l revinde .Intrucat aceasta interdictie este
intemeiata pe un motiv de ordine publica (apararea prestigiului justitiei)
incalcarea ei se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a actului si cu suportarea
cheltuielilor vanzarii si plata daunelor-interese. 0 incapacitate speciala de cumparare (de
dobandire prin acte intre vii) a fost prevazuta de art.46 alin.2 din Legea
nr.18/1991 in privinta terenurilor agricole, reglementata in prezent de Legea
nr.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor. Potrivit art.2alin.2 din
noua lege, proprietatea funciara a dobanditorului si a familiei sale (sotii si
copiii necasatoriti, daca gospodaresc impreuna cu parintii lor) nu poate depasi
200 ha teren agricol in echivalent arabil. Fiind o derogare de la regula
capacitatii (art. 1306 C.civ.), textul este de stricta interpretare; dupa cum
s-a precizat sub incidenta reglementarii initiale, limitarea se aplica numai in
privinta terenurilor agricole (nu intra in calcul terenurile cu constructii sau
destinate constructiilor), dar indiferent de locul situarii lor (intravilan sau
extravilan) si numai in cazul dobandirii prin acte intre vii (nu si mortis
causa sau prin faptul posesiunii), dar indiferent de caracterul oneros sau
gratuit al actului. Limita de 200 ha este stabilita cumulativ; terenul detinut
in proprietate (nu si cu alt titlu, de exemplu, arendare) impreuna cu cel
dobandit tot in proprietate, fie si nuda proprietate, nu poate depasi limita
prevazuta de lege. Daca terenul dobandit se incadreaza in parte in aceasta
limita, in parte o excede, urmeaza ca, in conformitate cu regula nulitatii
partiale, actul sa fie considerat valabil in partea in care dobandirea se
situeaza in limita a 200 ha si nul absolut in partea in care depaseste aceasta
suprafata . Potrivit noii reglementari, sanctiunea este 'reductiunea actului
juridic pana la limita suprafetei legale'(art.2 alin.3 din Legea
nr.54/1998), cu consecinta desfiintarii actului juridic in masura depasirii
limitei legale; total, daca terenul agricol proprietatea dobanditorului are 200
ha si partial, daca si in masura in care terenul dobandit se incadreaza in
limita legala. Cu toate ca noua lege foloseste impropriu, termenul de
'reductiune', regimul juridic aplicabil este cel al nulitatii
absolute (totale sau partiale), iar nu al reductiunii liberalitatilor excesive
pentru incalcarea rezervei succesorale (care poate sa nu fie ceruta de
persoanele indreptatite si actiunea in reductiune este prescriptibila in
termenul general de prescriptie). Adaugam ca, dupa parerea noastra, reductiunea
(nulitatea) partiala nu poate fi aplicata - impunandu-se desfiintarea totala a
actului - daca una dintre parti, mai ales vanzatorul (care, eventual, nici nu
cunostea exact intinderea terenului detinut de dobanditor si membrii familiei),
dovedeste ca nu ar fi incheiat actul fara partea lovita de nulitate, acea parte
fiind cauza determinanta a actului (de exemplu, partea de teren ce ar ramane nu
poate fi valorificata in mod corespunzator). In masura desfiintarii actului,
vanzatorul ramane proprietar si obligat sa restituie pretul (restitutio in integrum,
respectiv, partim restitutio). Pe de alta parte, intrucat actul este nul
absolut, nu poate fi validat prin retransmiterea terenului catre o alta
persoana (nulitatea primei instrainari atragand si nulitatea celei de a doua,
instrainatorul neavand calitatea de proprietar) si nici deghizat sub forma de
arendare sau dobandit printr-o persoana interpusa. In caz de simulatie, actul
secret este desfiintat in temeiul art.2 din Legea nr.54/1998, iar cel aparent
nu poate produce efecte intre parti, intrucat nu corespunde vointei lor reale.
Dar se poate angaja raspunderea lor fata de tertii care, cu buna-credinta, isi
intemeiaza pretentiile pe actul public (de exemplu, cumpararea viitoarei
recolte de la 'arendas').
