Publicitatea imobiliara. Noile carti funciare
reglementate de Legea nr. 7/1996, republicata. Principiile noilor
carti funciare.
In
legatura cu inscrierile care se fac in cartea funciara, pot fi exercitate doua
actiuni: actiunea in prestatie tabulara si actiunea in
rectificarea inscrierilor in cartea funciara. Actiunea in prestatie tabulara-cel care s-a obligat la
constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar este
obligat sa predea inscrisurile necesare pentru intabularea dreptului in cartea
funciara, iar daca este vorba de stingerea unui asemenea drept, sa predea
actele necesare pentru radierea lui din cartea funciara. In cazul in care se
refuza sa-si indeplineasca aceasta obligatie, persoana indreptatita se putea
adresa instantei de judecata, pentru ca aceasta sa dispuna, prin hotarare,
intabularea sau radierea dreptului real. Hotararea judecatoreasca ramasa definitiva si irevocabila inlocuia inscrisurile
necesare pentru intabularea sau radierea dreptului. Actiunea in
prestatie tabulara putea fi intentata impotriva celui care a consimtit la
constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real respectiv, precum si
impotriva tertului subdobanditor inscris in cartea funciara, daca erau
indeplinite urmatoarele trei conditii: cel care cere prestatia tabulara sa fi
fost in posesia imobilului la data cand tertul subdobanditor a contractat;
actul juridic cu data certa, in temeiul caruia se cere prestatia
tabulara, sa fie incheiat anterior actului pe baza caruia tertul si-a inscris
dreptul in cartea funciara; tertul sa fi dobandit dreptul cu titlul gratuit sau
sa fi fost de rea-credinta. In cazul in care tertul a dobandit cu buna-credinta
si pe baza unui act cu titlu oneros, actiunea in prestatie tabulara se
respinge. Actiunea in prestatie tabulara nu se confunda cu actiunea in
executarea unui antecontract de vanzare-cumparare. Actiunea in retificare inscrierilor in cartea funciara .Daca exista
neconcordante intre starea tabulara si realitate, acestea pot fi inlaturate
prin actiunea in rectificare-Rectificarea intabularii si a inscrierii
provizorii-se cere de orice persoana interesata in urmatoarele cazuri: daca
inscrierea sau titlul pe baza caruia s-a facut nu au fost valabile; daca prin
isncriere, dreptul a fost gresit calificat; daca nu mai sunt intrunite
conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului
juridic in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea. In urma admiterii actiunii,
operatiunea rectificarii se face, la cerere, in temeiul hotararii judecatoresti
ramase definitive si irevocabile. Actiunea in rectificare poate fi introdusa
impotriva celui in favoarea caruia s-a facut inscrierea respectiva, precum si
impotriva succesorilor sai, indiferent daca este vorba de un succesor universal
sau cu titlu particular. In legatura cu
prescriptia acestei actiuni se prevede: actiunea in rectificare este
imprescriptibila, sub rezerva prescriptiei actiunii de fond, atunci cand este
introdusa fata de dobanditorul nemijlocit, precum si fata de tertul care a
dobandit cu rea-credinta dreptul inscris in favoarea sa; actiunea in
rectificare poate fi introdusa in termen de 10 ani, fata de tertul dobanditor
cu titlu gratuit, de buna-credinta, care incepe sa curga de la data
inregistrarii cererii de inscriere a acestuia; impotriva tertului dobanditor cu
titlu oneros, de buna-credinta, actiunea in rectificare poate fi introdusa
numai cand titlul este valabil sau dreptul a fost gresit calificat, in urmatoarele
termene: sase luni de la data comunicarii catre cel indrituit a incheierii prin
care s-a dispus inscrierea ce face obiectul actiunii in rectificare; trei ani
de la data inregistrarii cererii de inscriere a dreptului a carei rectificare
se solicita prin actiune. Rectificarea
notarii se poate cere in urmatoarele cazuri: gresita calificare a
dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat; daca nu mai sunt
intrunite conditiile de existenta a dreptului personal, faptului sau raportului
juridic notat sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a
facut notarea; daca notarea, indiferent din ce cauza, a incetat sa mai fie
exacta sau in conformitate cu realitatea. Actiunea in rectificarea notarii este imprescriptibila. Inscrierile
sunt de trei feluri: intabularea; inscrierea provizorie; notarea .Intabularea este inscrierea prin care
se transmite, constituie sau stinge un drept real cu titlu definitiv de la data
inregistrarii cererii de inscriere. Intabularea este o inscriere definitiva,
fara sa fie nevoie de vreo justificare ulterioara. Ea are efect constitutiv de
drepturi. Intabularea se
face pe baza actului juridic caruia se cere inscrierea, a unei hotarari
judecatoresti definitive sau a unui act administrativ individual. Actul juridic
trebuie dovedit prin inscris original. Dovada hotararii judecatoresti si a
actului administrativ individual se face prin copii legalizate. Inscrierea provizorie este inscrierea
prin care se stramuta, constituie, modifica sau stinge un drept real sub conditia
si in masura justificarii sale ulterioare. Ea se numeste inscriere provizorie
sau intabulare imperfecta. Inscrierea
provizorie are loc atunci cand inscrisul original nu indeplineste
cerintele speciale prevazute de lege pentru intabulare sau in cazul in care
inscrierea este ceruta in temeiul unei hotarari judecatoresti supusa apelului
sau recursului. Daca inscrierea
provizorie este justificata, in sensul ca inscrisul original
indeplineste ulterior cerintele prevazute pentru intabulare sau hotararea judecatoreasca
devine irevocabila, ea se transforma
intr-o intabulare perfecta. Justificarea inscrierii se noteaza in cartea
funciara. Notarea este acea
inscriere care are ca obiect mentionarea in cartea funciara a unor drepturi
personale, fapte sau raporturi juridice strans legate de drepturile tabulare
pentru a le face opozabile tertelor persoane. Principiul publicitatii integrale
a drepturilor reale si a opozabilitatii insrierilor in carte funciara-art.27
al.1-inscrierile in carte funciara isi vor produce efectele de opozabilitate
fata de terti de la data inregistrarii cererilor. Integralitatea inscrierii
drepturilor reale imobiliare se realizeaza in doua scopuri diferite: drepturile
dobandite intre parti ca neopozabile se inscriu in vederea opozabilitatii fata
de terti, iar drepturile dobandite ca opozabile tertilor se inscriu pentru ca
titularii lor sa le poata transmite. Principiul relativitatii inseamna ca
inscrierile se pot face in principiu numai cu acordul titularului. Inscrierea
unui drept in carte funciara se poate face numai impotriva celui care la
inregistrarea cererii este inscris ca titular al dreptului asupra caruia
inscrierea urmeaza sa fie facuta sau impotriva celuia care inainte de a fi
inscris si-a grevat dreptul daca ambele inscrieri se cer deodata. Principiul
legalitatii-legalitatea formala inseamna ca registratorul de carte funciara
poate sa incuviinteze numai inscrierea actelor si faptelor juridice permise de
lege care indeplinesc urmatoarele conditii: este incheiat cu respectarea formelor
prescrise de lege, indica numele partilor, individualizeaza imobilul printr-un
indicator unic, este insotit de o traducere legalizata daca actul nu este
intocmit in limba romana, este insotit de o copie a extrasului de carte
funciara. Principiul disponibilitatii-orice insriere se poate face numai la
cererea persoanei indreptatite sau a reprezentatului acestuia. Principiul
prioritatii-inscrierile in carte funciara devin opozabile fata de terti de la
data inregistrarii cererii de inscriere. Exceptii: cazul drepturilor reale care
sunt opozabile fara inscriere in cartea funciara. Principiul fortei probante a
inscrierilor de drepturi reale: daca in cartea funciara s-a inscris un drept
real in folosul unei persoane se prezuma ca dreptul exista, daca un drept s-a
radiat din carte funciara se prezuma ca acel drept nu exista.
