Contractul de locatiune

CONTRACTUL DE LOCATIUNE

Sectiunea I. Notiune

Contractul de locatiune este contractul prin care parte, numita locator, transmite celeilalte parti, numita locatar, folosinta temporara asupra unui bun neconsumptibil, individual determinat, in schimbul unei prestatii, numita chirie.

Sectiunea II. Sediul materiei

Contractul de locatiune este reglementat in Titlul VII, intitulat "Despre contractul de locatiune", titlu aflat in Cartea a III-a a Codului civil, art.1410-1490.

In baza art. 1413 C.civ., locatiunile sunt de mai multe feluri:

inchirierea este locatiunea edificiilor si bunurilor mobile;

arendarea este locatiunea fondurilor rurale;

prestatia lucrarilor este locatiunea muncii si a serviciilor de carausie.

Antrepriza este executarea unei lucrari pe un pret determinat, cand materialul este dat de client.

De la adoptarea Codului civil, prestatia lucrarilor a crescut in amploare, astfel incat au aparut doua ramuri de drept, distincte de dreptul civil, anume dreptul muncii (se ocupa cu "locatiunea muncii") si dreptul transporturilor (studiaza serviciul de carausie).

In ce priveste arendarea si antrepriza, normele speciale aplicabile s-au inmultit, astfel incat au aparut doua contracte civile distincte.

De asemenea, au aparut legi speciale, ce completeaza reglementarile din Codul civil, aplicabile inchirierii locuintelor si spatiilor cu alta destinatie.

Normele juridice aplicabile locatiunii, cuprinse in Codul civil formeaza dreptul comun in raport cu antrepriza, arendarea si inchirierea (considerate specii ale contractului de locatiune).

Sectiunea III. Caractere juridice

Contractul de locatiune are urmatoarele caractere juridice:

a)       Este un contract sinalagmatic, deoarece da nastere la drepturi si obligatii reciproce si interdependente, in sarcina ambelor parti.

b)       Este un contract cu titlu oneros, fiindca fiecare parte urmareste dobandirea unui folos patrimonial in schimbul folosului procurat celeilalte parti.

c)       Este un contract comutativ, caci existenta si intinderea obligatiilor sunt cunoscute din momentul incheierii contractului.

d)       Este un contract consensual, deoarece nu se cere ca manifestarea de vointa a partilor sa imbrace o anumita forma, pentru validitatea contractului (se aplica principiul consensualismului).

Forma scrisa este ceruta numai pentru proba contractului si nu pentru validitatea sa.

Exista totusi duua norme speciale, derogatorii de la regulile generale consacrate in art.1191 si urm.  C.civ.

daca nu s-a inceput executarea contractului, iar una dintre parti ii neaga existenta sau continutul, nu se va primi proba cu martori, oricat de mic ar fi pretul si chiar daca s-ar zice ca s-a dat arvuna (art.1416 C.civ.).

daca s-a inceput executarea contractului incheiat verbal, dar se contesta pretul (nu exista "chitante doveditoare"), cuantumul chiriei se va determina printr-o expertiza (expertiza se plateste de catre locator, daca pretul folosintei, stabilit prin expertiza, era mai mic decat cel pretins de locatar.

Nerespectarea obligatiei fiscale stabilita de lege in sarcina locatorului de a inregistra contractul de locatiune la administratia fiscala, in vederea impozitarii veniturilor din chirii, nu afecteaza validitatea contractului.

e) este un contract cu executare succesiva, caci presupune transmiterea folosintei bunului se face pe o durata de timp, iar chiria se stabileste in functie de aceasta. Durata de timp poate fi determinata sau nedeterminata, dar nu poate fi perpetua deoarece art.1415 C.civ. interzice inchirierile ereditare (emfiteoza, embatic).

f)   este un contract translativ de drepturi. Dreptul transmis este dreptul de folosinta asupra bunului, ca drept de creanta. Locatorul este doar detentor precar  al bunului, nu posesor.

Sectiunea IV. Conditii de validitate a contractului de locatiune

Conditiile de validitate sunt comune cu celelalte acte juridice civile: capacitatea de a contracta, consimtamantul, obiectul si cauza (conditii de fond).

4.1. Capacitatea de a contracta

Contractul de locatiune este un act de administrare, el asigurand o folosire a bunului conform destinatiei lui. De aceea, contractul poate fi incheiat si de minorul intre 14-18 ani, cu incuviintarea prealabila a ocrotitorului legal (daca actul de administrare nu este lezionar, chiar fara incuviintarea ocrotitorului legal).

Unul dintre soti poate inchiria valabil un bun comun, fara consimtamantul expres al celuilalt sot, deoarece se prezuma mandatul tacit reciproc, potrivit art.35 C.fam.

Numai daca durata contractului de locatiune este mai mare de 5 ani, atunci contractul devine un act de dispozitie si locatorul trebuie sa aiba capacitatea deplina de exercitiu, iar in cazul sotilor, este necesar consimtamantul ambilor soti. Totusi, pentru locatar ramane un act de administrare, chiar daca termenul este mai mare de 5 ani.

Locatorul nu trebuie sa fie proprietarul bunului dat in locatiune, de vreme ce prin acest contract nu se transmite dreptul de proprietate. De aceea, locatorul poate fi uzufructuar, sau chiar locatar.

Daca locatiunea are ca obiect un imobil si termenul este mai mare de 3 ani, el trebuie inscris in cartea funciara (art.21 din Legea nr. 7/1996).

4.2. Consimtamantul

Pentru a fi valabil, consimtamantul trebuie sa indeplineasca conditiile generale: sa provina de la o persoana cu discernamant, sa fie exprimat cu intentia de a produce efecte juridice, sa fie exteriorizat, sa nu fie viciat.

Incheierea contractului de locatiune poate fi precedata de incheierea unui antecontract de locatiune (contractul prin care partile sau doar una se obliga sa incheie in viitor un contract de locatiune, in conditiile prevazute in antecontract).

Antecontractul se poate prezenta sub forma promisiunii unilaterale sau bilaterale (la fel ca in materia vanzarii).

4.3. Obiectul contractului

Este format din bunul dat in locatiune  si chirie.

a) bunul dat in locatiune

Pot forma obiect al locatiunii bunurile mobile si imobile, corporale sau incorporale, neconsumptibile si nefungibile. Bunurile din domeniul public al statului sau unitatilor administrative-teritoriale pot fi inchiriate (art.14-16 din Legea nr. 213/1998).

Locatiunea are ca efect transmiterea dreptului de folosinta asupra bunului. Acest drept de folosinta este un drept de creanta si nu are, in continutul sau, prerogativa urmaririi bunului inchiriat in mana unor terte persoane sau cea a preferintei.

Motivele pentru care dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta sunt:

- obligatia corelativa o are doar locatorul care este obligat sa-i asigure titularului dreptului folosinta linistita si utila a bunului. In temeiul art.1441 C.civ., daca imobilul inchiriat este vandut, pe durata locatiunii, cumparatorul este obligat sa respecte locatiunea daca ea a fost incheiata in forma autentica sau sub semnatura privata, dar cu data certa.

Cumparatorul nu este un tert fata de contractul de locatiune, ci avand-cauza (succesor cu titlu particular) si, de aceea, preia obligatiile autorului sau (vanzatorul), legate de bunul dobandit.

- are caracter temporar.

b) chiria

Consta in prestatia la care se obliga locatarul in schimbul folosintei bunului. Este exprimata, de regula, intr-o suma de bani. Prin exceptie, partile pot stabili ca o alta prestatie decat plata unei sume de bani. Pentru a fi valabila chiria trebuie sa fie determinata sau determinabila, sincera si serioasa.

Chiria este determinata atunci cand cuantumul ei este stabilit in contract. Este determinabila atunci cand in contract sunt aratate criteriile de determinarea ulterioara (in situatia stabilirii ei de  catre un tert).

Chiria este sincera atunci cand este stabilita cu intentia de a se plati (nu o simulatie). Daca nu este indeplinita aceasta cerinta, contractul nu poate fi de locatiune ci eventual, de comodat.

Chiria este serioasa atunci cand nu este vadit disproportionata in raport cu valoarea folosintei bunului. Este valabil contractul in care chiria este inferioara valorii folosintei bunului, numai cu conditia inexistentei unei disproportii mari (apreciata, in caz de litigiu, de instanta de judecata).

Prin Legea nr.122/1998 se stabileste sanctiunea nulitatii absolute a contractelor autentice de inchiriere a unor imobile in care partile au stipulat o chirie mai mica cu scopul de a eluda obligatia de plata a taxelor si impozitelor datorate.

4.4. Cauza contractului

Este scopul urmarit de parti la incheierea contractului.

Exista un scop imediat si un scop nedorit.

Scopul imediat este reprezentarea mentala a prestatiei pe care o parte o dobandeste in schimbul propriei prestatii: locatorul urmareste incasarea chiriei, iar locatarul folosinta bunului.

Scopul nedorit este concret si variaza de la un caz la altul (de exemplu, locatorul a inchiriat pentru a procura bani in vederea platii pretului unui autoturism cumparat).

Cauza trebuie sa existe, sa fie reala, licita si morala.

Art. 967 C.civ. instituie prezumtiile de existenta si de valabilitate a cauzei.