EFECTELE CONTRACTULUI DE INCHIRIERE.

Contractul de inchiriere a locuintei genereaza obligatii in sarcina ambelor parti. Proprietarul este tinut de urmatoarele obligatii:

obligatia de a asigura locatarului folosinta locuintei pe toata durata locatiunii;

obligatia de a preda bunul si obligatia de a efectua reparatiile necesare.

Chiriasul este tinut de urmatoarele obligatii:

obligatia de a folosi locuinta potrivit destinatiei;

obligatia de intretinere a locuintei si obligatia de plata a chiriei.

3.1 Obligatiile Locatorului.

Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure folosinta normala a locuintei in tot timpul inchirierii (obligatia de a face). Pentru aceasta, locatorul (proprietarul) este obligat sa o predea si sa efectueze reparatiile necesare mentinerii ei in stare de a servi la intrebuintarea pentru care a fost inchiriata.

Conform art. 22 lit. d din Legea nr. 114/1996 ("Legea locuintei'), "sunt nule de drept orice clauze cuprinse in contractul de inchiriere care d) exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale' (mentionate in art. 28 lit. a-d din aceeasi lege).

3.1.1 Obligatia de a asigura locatarului folosinta bunului.

Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure chiriasului folosinta linistita si utila a lucrului in tot timpul locatiunii. In acest scop, Legea locuintei prevede expres obligatia proprietarului de a preda locuinta si de a efectua reparatiile necesare.

Potrivit dreptului comun in materie de locatiune, locatorul are si obligatia sa-l garanteze pe locatar, iar prin clauze exprese din contract locatorul isi poate asuma si alte obligatii.

Subliniem ca, potrivit Legii nr.114/1996, normele din legislatia locativa referitoare la obligatiile proprietarului sunt imperative, neputand fi modificate prin conventia dintre parti. In acest sens, sunt declarate nule de drept orice clauze cuprinse in contract care 'exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale' (art.22 lit.a si d;).

De exemplu, daca prin contract chiriasul s-ar obliga sa aduca locuinta in stare normala de folosinta sau sa efectueze reparatiile (o parte din ele) ce sunt prevazute de lege in sarcina proprietarului, clauza ar fi nula si contractul urmeaza sa produca efecte in conditiile prevazute de lege.

3.1.2 Obligatia de predare a locuintei.

Locatorul (proprietarul) este obligat sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta (art.28 lit.a).

Neexecutarea acestei obligatii indreptateste locatarul sa ceara predarea silita a locuintei, iar daca locuinta este ocupata fara drept de alte persoane, si evacuarea acestora.

Chiriasul poate sa ceara si rezilierea contractului, eventual cu daune-interese sau sa invoce exceptia de neexecutare a contractului, in situatia in care locatorul pretinde plata chiriei, fara a-i fi asigurat, in prealabil, locatarului folosinta locuintei.

3.1.3 Obligatia de efectuare a reparatiilor necesare.

Potrivit dispozitiilor art. 1420 pct. 2 si art. 1421 pct. 2 C.civ., in general, locatorul trebuie sa asigure starea corespunzatoare a bunului pe tot timpul derularii locatiunii. Legea nr. 114/1996 republicata, prin dispozitiile art. 28 lit. b)- d), statueaza in sarcina proprietarului urmatoarele obligatii specifice inchirierii locuintei:

a) repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de func­tionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei;

b) intretinerea, in bune conditii, a structurii de rezistenta, a elementelor de constructie exterioare (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);

c) intretinerea, in bune conditii, a instalatiilor comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, insta­latii de antena colectiva, telefonice etc.).

In egala masura, reglementeaza obligatii in sarcina proprietarului unei constructii si Legea nr. 10/1995 prin dispozitiile art. 25. Astfel, pro­prietarului unei constructii ii revin urmatoarele obligatii principale:

a) efectuarea la timp a lucrarilor de intretinere si de reparatii care ii revin, prevazute conform normelor legate in cartea tehnica a constructiei si rezultate din activitatea de urmarire a comportarii in timp a constructiilor;

b) pastrarea si completarea la zi a cartii tehnice a constructiei si predarea acesteia, la instrainarea constructiei, noului proprietar;

c) asigurarea urmaririi comportarii in timp a constructiilor, conform prevederilor din cartea tehnica si reglementarilor tehnice;

d) efectuarea, dupa caz, de lucrari de reconstruire, consolidare, trans­formare, extindere, desfiintare partiala, precum si de lucrari de reparatii ale constructiei, numai pe baza de proiecte intocmite de catre persoane fizice sau persoane juridice autorizate si verificate, potrivit legii;

e) asigurarea realizarii lucrarilor de interventie asupra constructiilor, impuse prin reglementarile legale;

f)  asigurarea efectuarii lucrarilor din etapa de postutilizare a con­structiilor, cu respectarea prevederilor in vigoare.

In ceea ce priveste repartizarea cheltuielilor pentru partile de folosinta comuna ale imobilului (fundatie, acoperis, ascensor etc.), in cazul cladirilor cu mai multe locuinte, aceasta se face proportional cu suprafata locativa detinuta (suprafata construita a locuintei aflate in proprietate exclu­siva), proportional, asadar, cu cota indiviza din partile de constructie si instalatiile sau dotarile de folosinta comuna si se suporta de fiecare pro­prietar.

In mod exceptional, lucrarile pot fi executate de catre chirias, in contul proprietarului, retinand contravaloarea acestora din chirie, in situatia neindeplinirii de catre proprietar a obligatiilor care ii revin cu privire la intretinerea si repararea locuintei inchiriate. Chiriasul va putea executa aceste lucrari, numai in situatia in care sunt indeplinite urmatoarele conditii, retinute de art. 30 din Lege:

degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta normala a cladirii sau a locuintei;

exista sesizarea scrisa a chiriasului;

proprietarul, in termen de 30 de zile de la sesizare, nu a luat masuri de executare a lucrarilor.

Potrivit dispozitiilor art. 43 din Ordonanta, proprietarului ii revine, de asemenea, obligatia de despagubire a chiriasului, pentru sporul de valoare adus locuintei prin imbunatatirile necesare si utile, efectuate cu aprobarile prevazute de lege si confirmate pe baza de acte justificative

3.1.4 Dreptul de retentie al chiriasului.

Chiriasul are, potrivit dispozitiilor art. 43 din Ordonanta, un drept de retentie asupra locuintei.

Chiriasul poate pretinde plata despagubirilor chiar si de la noul proprietar, in situatia instrainarii locuintei.

3.2 Obligatiile locatarului.

3.2.1 Obligatia de a folosi locuinta potrivit destinatiei.

Chiriasul nu poate aduce modificari spatiului detinut ca locuinta si, indeosebi, structurii de rezistenta a imobilului. Tot astfel, nu poate schimba destinatia suprafetei inchiriate.

Schimbarea destinatiei locuintei de catre chirias se poate face numai cu acordul proprietarului sau al asociatiei de proprietari. in acest sens, este necesar avizul favorabil al proprietarilor si, dupa caz, al titularilor contractelor de inchiriere din locuintele cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii (art. 64 din Lege).

Totodata, schimbarea situatiei juridice, prin instrainarea sub orice forma, concesionarea, ipotecarea, contractul de leasing, precum si orice inchiriere sau subinchiriere, in beneficiul unui nou chirias, a bunurilor imo­bile cu destinatia de locuinta, care fac obiectul unei incunostintari scrise, notificari sau cereri in constatarea sau realizarea dreptului de proprietate, din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri sunt interzise de lege, in scopul protejarii intereselor proprietarilor, sub sanctiunea nulitatii absolute (art. 44 din Ordonanta).

Nerespectarea acestei obligatii de catre chirias da dreptul locatorului de a cere rezilierea contractului si evacuarea chiriasului.

3.2.2 Obligatia de intretinere a locuintei.

Locatarul trebuie sa intretina in bune conditii locuinta, intrucat la mutare trebuie sa o predea in stare normala de folosinta (si de curtenie), tinandu-se seama de starea in care a fost inchiriata. in lipsa de act constatator (inventar) se prezuma ca locuinta a fost predata chiriasului in stare normala de folosinta .

In vederea intretinerii locuintei, chiriasul are urmatoarele obligatii (art.29):

a) sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva;

b) sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii; daca persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si dotarile aferente;

c) sa asigure curtenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna, pe toata durata contractului de inchiriere;

d) sa predea proprietarului locuinta in stare normala de folosinta, la eliberarea acesteia. Spre deosebire de ipoteza neexecutarii reparatiilor ce sunt in sarcina proprietarului (art.30).

In cazul neindeplinirii de catre chirias a obligatiei, de intretinere legea nu prevede efectuarea lor de catre proprietar in contul chiriasului, deoarece inconvenientele lipsei de intretinere (de exemplu, zugraveli) sunt suportate de locatar.

Daca insa neefectuarea reparatiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pierea locuintei, locatorul poate actiona in cursul locatiunii, potrivit dreptului comun (inclusiv obligarea chiriasului sub sanctiunea de daune cominatorii potrivit art. 1077 civ) in orice caz, locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligatii (art.1439 alin.2 C.civ. si art.24 lit.b din legea nr. 114/1996) .

Plata chiriei. Legea locuintei nu prevede reguli speciale privind plata chiriei in consecinta, se aplica regulile din dreptul comun (obligatia platii la termenele prevazute in contract, la domiciliul debitorului; in caz de pluralitate de locatari obligatia este conjuncta etc. daca prin contract nu s-a prevazut altfel, de exemplu, plata la domiciliul locatorului solidaritatea intre debitor, etc.).

3.2.3 Obligatia de plata a chiriei.

Locatarul este obligat sa plateasca chiria convenita la termenele stabilite in contract, iar plata chiriei se va face la domiciliul chiriasului, aceasta fiind cherabila.

In situatia in care locatarul refuza sa plateasca chiria, locatorul poate cere:

executarea silita;

rezilierea contactului;

exceptia de neexecutare, in situatia in care chiria urma sa fie platita cu anticipatie si bunul nu s-a predat.

Dreptul de a cere plata chiriei se prescrie in cadrul termenului general de prescriptie de 3 ani, care se calculeaza separat, pentru fiecare rata de chirie restanta.

3.2.4 Obligatii care nu pot fi asumate de chirias.

Dispozitiile art. 22 din Legea nr. 114/1996, republicata interzic intro­ducerea in contractul de inchiriere a locuintei a urmatoarelor clauze:

a)  obligarea chiriasului la recunoasterea sau la plata in avans, catre proprietar, a oricarei sume cu titlu de reparatie;

b)  responsabilitatea colectiva a chiriasilor, in caz de degradare a ele­mentelor de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spatiilor comune;

c)  impunerea chiriasilor sa faca asigurari de daune;

d)  exonerarea proprietarului de obligatiile care ii revin potrivit preve­derilor legale;

e)  autorizarea proprietarului de a obtine venituri din nerespectarea cla­uzelor contractului de inchiriere.