INCHEIEREA CONTRACTULUI DE INCHIRIERE A LOCUINTEI.

2.1 Partile contractante.

Art. 21 din Legea nr. 114/1996 republicata, dispune  "inchi­rierea locuintei se face pe baza acordului dintre locator si locatar'.

2.1.1 Locatorul.

Locatorului  poate fi o persoana fizica sau juridica, statul sau o unitate administrativ-teritoriala.

De obicei , locatorul este proprietarul locuintei inchiriate. intrucat inchirierea nu este translativa de proprietate, locatorul poate fi si titularul unui alt drept, real sau de creanta.

Daca locuintele sunt proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, contractul se incheie de catre persoana juridica care are imobilul in administrare.

2.1.2 Locatarul (chiriasul).

Este persoana care dobandeste dreptul de folosinta asupra locuintei. data cu titularul contractului de inchiriere, dobandesc un drept locativ propriu si alte persoane care urmeaza sa locuiasca alaturi de chirias - art. 21 lit. k din Legea nr. 114/1996 (de exemplu, sotul sau sotia, ascendentii ori descendentii acestora etc.).

2.2 Forma contractului.

Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicata, "inchirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris (subl. n.)", care va trebui inregistrat la organele fiscale teritoriale, in vederea impozitarii.

Intrucat, pentru validitatea contractului de inchiriere, nu este statuata de lege cerinta formei scrise si inregistrarea acestuia la organele financiare, achiesam la opinia doctrinara majoritara, potrivit careia aceste formalitati sunt necesare numai din ratiuni adprobationem.

Dovada cu martori si prezumtii poate fi admisa, potrivit doctrinei³, numai in situatia in care exista un inceput de dovada scrisa si daca s-a inceput executarea contractului

Art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicata, stabileste cuprinsul pe care trebuie sa-l aiba contractul de inchiriere, si anume:

adresa locuintei care face obiectul inchirierii;

suprafata locativa si dotarile folosite in exclusivitate sau in comun;

valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia si modul de plata;

suma platita in avans in contul chiriei;

locul si conditiile in care se realizeaza primirea si restituirea cheilor;

obligatiile partilor privind folosirea si intretinerea spatiilor care fac

obiectul contractului; inventarul obiectelor si al dotarilor aferente;

data intrarii in vigoare si durata; conditiile privind folosinta exclusiva si in comun a partilor aflate in coproprietate;

persoanele care vor locui impreuna cu titularul contractului;

alte clauze convenite intre parti.

Alaturi de aceste mentiuni, trebuie specificata identitatea partilor, precum si semnatura acestora.

2.3 Obiectul contractului de inchiriere a locuintei.

a. Locuinta. Contractul de inchiriere reglementat de Legea nr. 114/1996 are ca obiect exclusiv spatii cu destinatie de locuinta, necesare satisfacerii nevoilor de locuit ale unei persoane sau familii.

Locuinta, astfel cum este definita de art. 2 lit. a din lege, se refera atat la camerele de locuit (camere de zi, dormitoare), cat si la bai, bucatarii, holuri, spatii de depozitare, poduri etc. La toate acestea se pot adauga, uneori, curtea si gradina aferente imobilului inchiriat (art. 21 lit. c din Legea nr. 114/1996).

b. Chiria reprezinta o suma de bani care va fi achitata de catre chirias, pe toata durata contractului, ca un echivalent al folosirii locuintei.

Potrivit reglementarii cuprinse in Legea nr. 114/1996, chiria constituie unul dintre elementele esentiale ale contractului de inchiriere, partile fiind tinute sa stabileasca si regulile de modificare a chiriei, precum si modalitatea ei de plata (art. 21 lit. d).

In ceea ce priveste cuantumul chiriei, art. 31 din Legea 114/1996 mentioneaza ca aceasta trebuie sa acopere cheltuielile de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, recuperarea investitiei, in functie de durata normata stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti.

2.4 Durata inchirierii.

Potrivit art. 21 lit. i din Legea nr. 114/1996, republicata, contractul de inchiriere a locuintelor trebuie sa cuprinda data inceperii executarii prestatiilor si durata contractului.

In acest domeniu legiuitorul a reglementat expres posibilitatea prorogarii legale a termenului inchirierii, precum si dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere.

a. Prorogarea legala reprezinta prelungirea de catre legiuitor a duratei contractelor de inchiriere, din dorinta de a asigura stabilitatea si continuitatea folosirii locuintei de catre chiriasi si, in acelasi timp, din dorinta de a reduce birocratia incheierii unor noi contracte cu chiriasii.

Legiuitorul a intervenit, in acest sens, prin mai multe acte normative, cum ar fi Legea nr. 17/1994, Legea nr. 112/1995, precum si O.U.G. nr. 40/1999, aprobata si modificata prin Legea nr. 241/2001. Aceste acte normative au prelungit de drept contractele de inchiriere aflate in curs de executare la data intrarii lor in vigoare. Prelungirea s-a facut, de regula, pe o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a actului normativ.

b. Dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere. Conform art. 14 alin. 1 din O. U. G. nr. 40/1999, in cazul in care partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii, chiriasul are dreptul, la expirarea termenului inchirierii, la reinnoirea contractului pentru aceeasi perioada.

La randul sau, proprietarul (locatorul) poate refuza reinnoirea contractului, daca:

- locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale sotului, parintilor sau copiilor oricarora dintre acestia, numai daca sunt cetateni romani cu domiciliul in Romania (art. 14 alin. 2 lit. a);

- locuinta urmeaza sa fie vanduta in conditiile prezentei ordonante de urgenta (art. 14 alin. 2 lit. b).

- chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutive in executarea contractului de inchiriere (art. 14 alin. 2 lit. c);

- atunci cand, conform art. 13, prelungirea contractelor nu se aplica (art. 14 alin. 2 lit. d din O.U.G. nr. 40/1999).

c. Dreptul de preemtiune al chiriasului in caz de vanzare a locuintei. Conform art. 18 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, in cazul in care refuzul proprietarului de a reinnoi contractul de inchiriere este motivat de intentia acestuia de a instraina locuinta, chiriasul beneficiaza de un drept de preemtiune la cumpararea acesteia.