Conditiile de validitate ale contractului de vanzare - cumparare

Conditiile de validitate ale contractului de vanzare - cumparare

1 Preliminarii.

Ca orice contract, pentru a se naste valabil, vanzarea - cumpararea trebuie sa intruneasca conditiile generale de validitate prevazute de art. 948 - 968 C. civ.:

un consimtamant valabil al partilor care se obliga;

partile sa aiba capacitatea de a contracta;

sa existe un obiect determinat, licit si posibil;

cauza contractului sa fie licita si morala.

Pe langa aceste conditii de validitate intriseci contractului de vanzare - cumparare, legislatia prevede si intrunirea unor conditii de validitate extrinseci contractului. Este vorba de necesitatea incheierii contractului in forma autentica in cazul vanzarii - cumpararii solemne.

2 Consimtamantul partilor contractante.

1 Consideratii generale.

Consimtamantul reprezinta manifestarea de vointa juridica a unei persoane in vederea formarii unui act juridic, respectiv acordul de vointa intre doua sau mai multe persoane care incheie un contract sau un alt act juridic bilateral sau multilateral si, in principiu, pentru stabilirea continutului acestuia.

Pentru a fi eficient, consimtamantul trebuie sa fie deplin, adica sa nu fie viciat prin eroare, dol sau violenta (eventual leziune). In cazul contractului de vanzare - cumparare, consimtamantul se realizeaza prin oferta facuta de una dintre parti, care, de regula, este vanzatorul, urmata de acceptarea acestei oferte de catre cealalta parte.

Practic, acordul de vointa intre partile contractante, mai precis viitorul vanzator si viitorul cumparator, se realizeaza in majoritatea cazurilor, treptat, prin negocieri, propuneri, acceptari partiale si concesii reciproce, urmarindu-se in final ajungerea la intelegerea deplina asupra intregului continut al contractului.

Acordul de vointa dintre vanzator si cumparator este totdeauna necesar si suficient (cu unele exceptii strict si limitativ prevazute de lege) in vederea incheierii valide a contractului de vanzare - cumparare.

Constituie probleme specifice ale consimtamantului, in materia contractului de vanzare-cumparare, cele privind promisiunea (unilaterala sau bilaterala) de a contracta, pactul de preferinta si dreptul de preemptiune.

Promisiunea de vanzare-cumparare mai este denumita in literatura de specialitate si antecontract de vanzare-cumparare.

Formele acesteia sunt:

promisiunea unilaterala de vanzare (sau pactul de optiune),

promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare

pactul de preferinta.

2 Promisiunea unilaterala de vanzare.

Intervine in cazul in care o persoana, prevazand un interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si manifesta, ulterior, de obicei inauntrul unui termen, consimtamantul de a-l cumpara.

O promisiune de vanzare, acceptata cu aceasta rezerva, constituie un contract distinct, ce nu este o vanzare si deci nu poate produce efectele acesteia (nefiind un act unilateral de vointa). Putem spune ca promisiunea de vanzare (sau de cumparare) este de fapt un antecontract, care da nastere la un drept de creanta, una dintre parti fiind obligata fata de cealalta sa vanda in viitor un anumit bun. De exemplu, locatorul - proprietar se obliga fata de locatar sa-i vanda, la un pret stabilit, lucrul dat in locatiune, daca locatarul isi va manifesta vointa de a-l cumpara.

O promisiune de vanzare acceptata cu aceasta rezerva constituie, neindoielnic, un contract (si nu un act unilateral de vointa care devine caduc in caz de moarte sau daca persoana devine incapabila), dar nu constituie o vanzare - fiind distincta de ea - si nu poate produce efectele unei vanzari.

Daca beneficiarul va opta in sensul cumpararii bunului, dar promitentul, prin incalcarea obligatiei asumate, va refuza vanzarea, - eventual a si vandut lucrul unei alte persoane - contractul proiectat nu se va mai incheia, beneficiarul avand dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligatiilor de a face (art. 1075 C. civ.)

Rezulta ca promisiunea de vanzare este un contract unilateral, intrucat creeaza obligatii numai pentru una dintre parti (promitent).

Este insa posibil ca, in schimbul dreptului de optiune ce i se confera, beneficiarul promisiunii sa se oblige la plata unei sume de bani (pretul dreptului de optiune), caz in care promisiunea unilaterala de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, fara a se fi transformat intr-o promisiune bilaterala de vanzare - cumparare, caci beneficiarul nu isi asuma obligatia de a cumpara, ci numai aceea de a plati pretul optiunii ce i se confera. Tot astfel, daca beneficiarul se obliga la plata unei sume de bani in cazul in care va opta in sens negativ.

In mod curent, partile stipuleaza un termen in care beneficiarul poate opta, dar nimic nu se opune ca aceasta conventie sa fie supusa si unei conditii. Inauntrul termenului stipulat promisiunea nu poate fi retrasa in mod unilateral de catre promitent.

Este posibil insa si ca partile sa nu stipuleze un termen pentru mentinerea promisiunii si, implicit, pentru acceptarea ei.

Intr-un asemenea caz, pentru a se putea elibera valabil de obligatia ce ii incuba, promitentul are doua solutii: prima, imbratisata mai cu seama de doctrina si jurisprudenta franceza, consta in punerea in intarziere a beneficiarului urmata, in caz de refuz al acestuia de a se pronunta, de actiunea in justitie in cadrul careia instanta va fixa ea un termen in functie de imprejurarile cauzei; a doua, sustinuta de jurisprudenta si doctrina noastra, consta in posibilitatea retragerii promisiunii de catre promitent dupa scurgerea unui interval de timp socotit suficient pentru primirea raspunsului de la beneficiar.

Daca in intervalul termenului de optiune, promisiunea este acceptata, in principiu, vanzarea devine perfecta la acel moment, realizandu-se acordul de vointe conform art. 1295 alin. 1 C. civ.

Prin exceptie insa, daca bunul ce formeaza obiectul vanzarii impune indeplinirea unor formalitati ad validitatem, este evident ca pana la indeplinirea acestora, vanzarea nu se poate perfecta, dar se realizeaza o promisiune sinalagmatica de vanzare - cumparare care tine deopotriva ambele parti la indeplinirea acelor formalitati.

3 Promisiunea bilaterala de vanzare - cumparare.

Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vanzare - cumparare, adica de a vinde si de a cumpara, se deosebeste de cea unilaterala, deoarece la aceasta ambele parti se obliga a incheia in viitor contractul de vanzare - cumparare, avand fiecare atat calitatea de promitent, cat si pe aceea de beneficiar.

Promisiunea bilaterala este, de asemenea, un antecontract, in care oricare dintre parti poate cere incheierea contractului, iar partea care refuza incheierea acestuia in mod culpabil va fi obligata la plata de daune-interese.

Antecontractul de vanzare - cumparare nu poate avea efect translativ de proprietate, insa constituie un contract viabil, din care izvorasc pentru parti obligatii de a face, adica de a indeplini toate operatiunile necesare pentru incheierea valida in viitor a contractului de vanzare - cumparare. Din antecontract nu putem trage concluzia ca promitentul vanzator a vandut sau ca cealalta parte a cumparat, desi partile au convenit asupra bunului si pretului, dar cu incheierea in viitor a contractului si, evident, cu respectarea tuturor cerintelor legale.

Deosebit de obligatia incheierii in viitor a contractului promis ,partile pot sa-si asume prin promisiunea de vanzare - cumparare si alte obligatii de natura a prefigura si mai bine contractul viitor, cum ar fi plata anticipata (in tot sau in parte, deodata sau esalonat in rate) a pretului de vanzare convenit, punerea la dispozitia beneficiarului cumparator a folosintei (totale sau partiale) a bunului care formeaza obiectul promisiunii sau plata unei arvune pentru garantarea indeplinirii obligatiei de a face asumate si despagubirea partii vatamate pentru neperfectarea contractului de vanzare - cumparare.

4 Pactul de preferinta.

Pactul de preferinta este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui bun se obliga ca, in cazul in care il va vinde, sa acorde preferinta unei anumite persoane, la pret egal.  Subliniem ca in acest caz proprietarul bunului nu se obliga sa-l vanda, ci numai sa acorde preferinta in cazul in care se va hotari in acest sens.

O asemenea promisiune, desi afectata de o conditie potestativa, este totusi valabila, deoarece conditia este numai simpla potestativa, realizarea ei depinzand si de imprejurari externe vointei promitentului, care l-ar putea determina sa-si vanda bunul.

Intrucat pactul de preferinta - la fel ca si promisiunea de vanzare - nu transmite dreptul de proprietate, nu confera partii lezate dreptul de a intenta actiunea in revendicare sau in anularea vanzarii facute cu nesocotirea acestei promisiuni ,afara de cazul cand se dovedeste ca vanzarea s-a facut in frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la frauda din partea tertului achizitor (fraus omnia corrumpit).

In lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea actiune numai impotriva promitentului pentru daune interese, conform regulilor generale privitoare la raspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligatiei de a face.

In sfarsit, daca nu s-a prevazut altfel in conventia dintre parti - dreptul beneficiarului rezultand din promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala) inclusiv pactul de preferinta, se poate transmite prin acte intre vii (cu respectarea formalitatilor prevazute de lege pentru cesiunea de creanta) sau prin mostenire. Intrucat legislatia noastra nu cunoaste cesiunea de datorie, obligatia promitentului se transmite numai prin mostenire (mortis causa).

3 Capacitatea partilor contractante.

3.1 Consideratii generale.

In literatura de specialitate, capacitatea de a contracta a fost definita ca fiind o "parte componenta a capacitatii juridice civile (de folosinta sau de exercitiu) constand in aptitudinea persoanei (fizice sau juridice) de a incheia, personal sau prin reprezentare, contracte civile".

Potrivit art. 1306 C. civ., "pot cumpara si vinde toti carora nu le este oprit prin lege". Asadar, regula este cea a capacitatii, incapacitatea avand doar un caracter exceptional. In consecinta, incapacitatea trebuie sa fie in mod expres prevazuta de lege, iar aceste prevederi legale sunt de stricta interpretare.

Cat priveste capacitatea de exercitiu, in materia contractului de vanzare - cumparare se aplica regulile generale. Precizam numai ca vanzare - cumpararea este, in principiu, un act de dispozitie atat pentru vanzator, cat si pentru cumparator. In consecinta, partile trebuie sa aiba capacitate de exercitiu deplina, iar persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de exercitiu restransa, trebuie sa incheie contractul prin ocrotitorul legal, respectiv cu incuviintarea acestuia si, in toate cezurile, cu autorizatia autoritatii tutelare.

Contractul de vanzare - cumparare constituie un act de dispozitie daca este raportat la obiectul contractului (lucrul vandut si pretul). Daca este raportat la patrimoniul partii contractante, mijloceste efectuarea de acte de conservare ori de administrare a patrimoniului. Astfel, contractantul va trebui sa posede doar capacitatea de a efectua acte de conservare ori de administrare si, respectiv, sa aiba incuviintarea ceruta de lege pentru incheierea unor acte de atac.

Regula in materia contractului de vanzare-cumparare o constituie capacitatea, iar exceptia este incapacitatea (motiv pentru care incapacitatile sunt prevazute expres si limitativ de lege).

3.2 Incapacitati speciale.

Asa cum s-a precizat in doctrina, "instituirea incapacitatilor are drept scop fie ocrotirea celor supusi interdictiilor sau ingradirilor ce decurg din ele, fie ocrotirea unor terti sau a unor interese obstesti, fie realizarea concomitenta a acestor doua obiective". Stabilirea scopului fiecarei incapacitati are importanta intrucat in functie de acesta se va aplica fie sanctiunea nulitatii absolute - in cazul in care incapacitatea a avut drept scop protejarea unui interes public - fie sanctiunea nulitatii relative - in cazul in care incapacitatea a avut drept scop doar protectia incapabilului sau a unei anumite persoane.

Aceste incapacitati speciale sunt limitari sau ingradiri exprese ale legii, cu caracter de exceptie, ale capacitatii de a contracta a persoanelor fizice sau persoanelor juridice, si privesc capacitatea de folosinta a acestora.

Legea noastra civila a reglementat in materia vanzarii - cumpararii trei categorii de incapacitati speciale, si anume:

A. - incapacitati de a vinde.

B. - incapacitati de a cumpara.

C. - incapacitati atat de a vinde, cat si de a cumpara.

A. Incapacitati speciale atat de a vinde, cat si de a cumpara

Potrivit art. 1307 C. civ., "vanzarea - cumpararea de bunuri proprii si prin buna -invoiala intre soti" este, in principiu, interzisa.

In dreptul roman, sotii nu puteau nici vinde, nici cumpara intre ei si nici nu-si puteau face donatii unul altuia.

Aceasta incapacitate s-a transformat, cu timpul, in ceea ce priveste donatiile, intr-o revocabilitatea a lor si constituie o exceptie de la principiul irevocabilitatii donatiilor. Desi in zilele noastre sotii nu mai sunt incapabili de a-si face donatii unul altuia, astfel de donatii sunt insa esentialmente revocabile. Vanzarile intre soti raman prohibite prin lege.

Prin aceasta interdictie se urmareste:

a) - impiedicarea sotilor de a realiza, sub aparenta unor vanzari simulate, donatii irevocabile, stiut fiind ca, potrivit art. 937 C. civ., donatia intre soti este revocabila, in vreme ce donatia intre alte persoane decat acelea care au calitatea de soti este irevocabila in principiu.

Daca vanzarile intre soti ar fi permise, ei ar putea realiza sub forma unor vanzari simulate donatii irevocabile, sotul donatar abuzand de influenta pe care o are asupra sotului donator.

b) - apararea intereselor mostenitorilor rezervatari ai sotului vanzator. Daca vanzarea intre soti nu ar fi interzisa expres de lege, prin vanzari simulate, unul dintre soti ar putea face celuilalt liberalitati care sa depaseasca marginile cotitatii disponibile. Dar , in mod deosebit, aceasta interdictie are ca ratiune intarirea prevederilor art. 940 alin. 1 C. civ., coroborat cu cele ale art. 939 C. civ., care interzice sotilor care au copii dintr-o casatorie anterioara sa-si daruiasca direct sau indirect bunuri peste cotitatea disponibila speciala a sotului supravietuitor, vizandu-se astfel ocrotirea acestor copii.

c) - apararea intereselor creditorilor sotului vanzator, care ar putea fi fraudati prin incheierea unor contracte de vanzare - cumparare simulate sau fictive, prin care sotul vanzator urmareste sa micsoreze gajul general al creditorilor si sustragerea unor bunuri de la urmarire.

Sanctiunea in cazul nerespectarii acestei interdictii este nulitatea relativa a contractului, anularea putand fi ceruta de catre oricare dintre soti, de mostenitorii rezervatari sau de catre creditori, fara a fi obligatorie dovada fraudarii drepturilor lor. In acest caz intervine sanctiunea nulitatii relative, pe considerentul ca interesele ocrotite sunt personale, vanzarea intre soti neafectand interesele generale ale societatii.

Dupa desfacerea sau incetarea casatoriei, fostii soti, respectiv mostenitorii sotului vanzator, pot considera vanzarea ca valabila prin confirmarea expresa sau tacita.

Ca o exceptie de la aceasta prohibitie, in ipoteza vanzarii silite prin licitatie publica a unui bun propriu al unuia dintre soti, celalalt il poate cumpara (adjudeca) in mod valabil. Interdictia la care ne-am referit nu se aplica viitorilor soti si nici concubinilor.

Faptul in sine, ca un contract de vanzare - cumparare s-a incheiat intre doua persoane care traiesc in concubinaj, nu atrage concluzia ca el este nul, avand o cauza imorala si, deci, ilicita. Esentiala in aceasta privinta este imprejurarea daca contractul de vanzare - cumparare - ca de altfel orice contract - s-a incheiat pentru determinarea uneia dintre partile contractante sa intre sau sa mentina raportul de concubinaj cu cealalta parte, caz in care, evident, acest contract ar avea o cauza imorala.

B. Incapacitati de a vinde

Potrivit art .511 C. pr. civ., "va fi nula de drept orice instrainare a nemiscatorului urmarit facuta de datornic in urma transcrierii comandamentului". Desi in literatura de specialitate transcrierea comandamentului este considerata uneori ca o masura de indisponibilizare (de scoatere din circuitul civil) a imobilelor datornicului, intotdeauna sanctionata cu nulitatea absoluta, conf. dr. Dan Chirica socoteste ca, "practic, textul mentionat instituie in favoarea creditorilor o incapacitate a datornicului de a vin". La aceasta concluzie ne conduce faptul ca, potrivit art. 512 C. pr. civ., instrainarea facuta in pofida acestei interdictii poare fi ratificata de creditori. Ori, dupa cum se stie, numai actele anuabile (sanctionabile cu nulitatea relativa) sunt ratificabile, iar nu si cele nule absolut. In plus, este vadit ca interesele protejate prin aceasta interdictie nu sunt de ordin general, ci numai restranse la sfera creditorilor datornicului.

C. Incapacitati de a cumpara

a) Conform art. 1308 pct. 1 C. civ., tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor de sub tutela lor (cat timp socotelile definitive ale tutelei n-au fost date si primite - art. 809 C. civ.). Totodata art. 128 C. fam. interzice orice acte juridice intre tutore si sotul sau rudele lui, pe de o parte, si minor, pe de alta parte. Ratiunea acestei interdictii urmareste ca intre tutore si minor sa nu se iveasca o contrarietate de interese si, evident, apararea intereselor celui aflat sub tutela.

b) Mandatarii, atat conventionali, cat si legali, imputerniciti a vinde un lucru nu pot sa-l cumpere (art.1308 C.civ.) intrucat, de regula, nu se poate admite ca o persoana sa cumuleze si rolul de vanzator si cel de cumparator.

Legea a stabilit aceasta prohibitie pentru ca mandatarul sa nu fie pus in situatia de a alege intre interesul sau, care este de a cumpara cat mai ieftin, si interesul pe care trebuie sa-l apere, obtinand pretul cel mai ridicat. Desi sanctiunea nulitatii care este atrasa de incalcarea acestor interdictii este formulata in termeni imperativi, se admite totusi in mod unanim ca aceasta este relativa, si nu absoluta, neputand fi deci invocata decat de persoana care a fost proprietara bunurilor vandute sau de succesorii universali ai acesteia.

c) Persoanele care administreaza bunuri ce apartin statului, comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate in administrarea lor (art. 1307 pct. 3 C. civ.)

d) Functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau unitatilor administrativ - teritoriale care se vand prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 C. civ.). In cazul bunurilor destinate vanzarii si pentru care exista preturi fixe, astfel incat aprecierile subiective sunt excluse, cumpararea poate fi recunoscuta valabila, daca nu intervin alte cauze de nulitate.

Legat de sanctiunea aplicabila in cazul nesocotirii acestor incapacitati speciale de a cumpara, in literatura juridica de specialitate s-a apreciat ca aceasta este nulitatea relativa si nu nulitatea absoluta, cum sugereaza art. 1308 C.civ.

e) Judecatorii, procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari (cumparatori) de drepturi litigioase care sunt de competenta Curtii de Apel in a carui circumscriptie isi exercita functia sau profesia (art. 1309 C.civ.). In cazul judecatorilor de la Curtea Suprema de Justitie si a procurorilor de la Parchetul General (de pe langa CSJ), interdictia se intinde pe tot teritoriul tarii. Prin "drepturi litigioase" se intelege nu numai drepturile care formeaza obiectul unui proces inceput si neterminat, dar si cele in privinta carora se poate naste o contestatie serioasa si viitoare si indiferent de natura dreptului si de intentia cumparatorului de a-l revinde.

Majoritatea autorilor s-au pronuntat in sensul ca nulitatea relativa atrasa de incalcarea sa este absoluta, dar s-a exprimat si opinia ca aceasta nulitate este relativa, intrucat priveste doar interesele particulare ale cedentului sau debitorului cedat si nicidecum unele de ordin general.

f) Persoanele insolvabile nu pot cumpara bunurile imobile care se vand prin licitatie publica.

g) Potrivit Constitutiei (art. 44 alin. 2) "Cetatenii straini si apatrizii, pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor in Romania, numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala'.

4 Obiectul contractului

A. Lucrul vandut

Pentru ca un bun sa poata constitui obiectul material al prestatiei vanzatorului, el

trebuie sa indeplineasca cumulativ urmatoarele conditii:

a. Lucrul trebuie sa fie in comert (in circuitul civil)

Potrivit art. 1310 C. civ. pot fi vandute numai lucrurile aflate in circuitul civil, facand aplicatia regulii generale consacrata de art. 963 C. civ. potrivit caruia numai lucrurile aflate in comert pot forma obiectul unui contract.

- Nu pot forma obiectul unui contract de vanzare‑cumparare lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate, ele nefiind produse ale activitatii oamenilor (de exemplu, aerul, lumina soarelui, apa raurilor s.a.);

- De asemenea, nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ‑teritoriale, intrucat sunt inalienabile, insesizabile si imprescriptibile, putand fi date in administrare regiilor autonome sau institutiilor publice ori chiar concesionate ori imprumutate, sau date in folosinta gratuita institutiilor de utilitate publica (art. 136 alin. 3 si 4 din Constitutie

- Un alt caz de inalienabilitate este reglementat de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 republicata, potrivit caruia terenurile cu privire la care s‑a constituit dreptul de proprietate nu pot fi "instrainate prin acte intre vii timp de 10 ani socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s‑a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare";

- O alta categorie de bunuri, desi se gasesc in circuitul civil, din motive de ordine publica sau economico‑sociala, vor putea forma obiectul contractului de vanzare‑cumparare numai in conditiile Legii nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat, modificata si completata prin Legea nr. 171/2001. Astfel, potrivit art. 2 din legea citata, constituie monopol de stat: armamentul, munitiile si explozibilii, substantele si medicamentele care contin stupefiante etc.

- Bunurile din patrimoniul cultural‑national, precum si documentele care fac parte din fondul arhivistic national, desi sunt in circuitul civil, instrainarea lor se poate realiza in

conditiile si limitele prescrise special prin lege.

Sanctiunea incheierii unui contract de vanzare‑cumparare al carui bun nu este destinat comertului este nulitatea absoluta.

b. Lucrul trebuie sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor

Potrivit art. 1311 C. civ., daca lucrul asupra caruia "partile s‑au invoit" era pierit total in momentul incheierii contractului, vanzarea este nula absolut, intrucat obligatia vanzatorului este fara obiect, iar obligatia cumparatorului fara cauza. Solutia este similara si in cazul in care se incheie un contract de vanzare‑cumparare al carui bun nu a existat in realitate.

In ipoteza in care, in momentul incheierii contractului de vanzare‑cumparare, bunul "era pierit numai in parte, cumparatorul are alegerea intre a se lasa de contract sau a pretinde reducerea pretului" (art. 1311 C. civ., teza a-II-a). Optiunea facuta de cumparator nu trebuie sa fie abuziva, el putand sa renunte la contract numai daca partea care a mai ramas din bun nu mai poate servi scopului pentru care s-a decis sa-l cumpere.

Bunurile viitoare pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare, sub conditia de a exista in viitor (art. 965 alin. 1 C. civ.). Exceptie fac succesiunile nedeschise, deoarece pactele asupra unei succesiuni nedeschise sunt sanctionate cu nulitatea absoluta (art. 702 si art. 965 alin. 2 C. civ.).

c. Lucrul trebuie sa fie determinat sau determinabil, licit si posibil

Pentru valabilitatea contractului de vanzare-cumparare este necesar ca bunul sa fie determinat la data incheierii contractului sau sa poata fi determinat in viitor pe baza anumitor elemente stabilite de parti.

Bunurile certe se determina prin trasaturi proprii (de exemplu, o constructie este determinata prin indicarea localitatii in care este situata, a strazii, numarului, dimensiunilor, vecinatatilor, materialului din care este construita, cu ce este acoperita s.a.,). Daca bunul vandut este un bun de gen, determinarea se va face prin aratarea speciei (grau, porumb), cantitatii, calitatii s.a.

Bunul vandut trebuie sa fie si posibil din punct de vedere fizic (material) si juridic; nimeni nu se poate obliga la imposibil (imposibilitatea se apreciaza in abstracto, trebuind sa fie absoluta si de neinvins pentru oricine).

De asemenea, bunul trebuie sa fie licit si corespunzator regulilor de morala.

d. Lucrul vandut trebuie sa fie proprietatea vanzatorului

Avand in vedere ca vanzarea‑cumpararea este un contract translativ de proprietate, pentru validitatea sa, trebuie ca vanzatorul sa fie proprietarul lucrului individual determinat care formeaza obiectul contractului.

- Sunt situatii in care vanzatorul, fara a fi mandatarul cuiva, vinde totusi lucrul altuia. Aceasta chestiune este cunoscuta in drept sub denumirea de vanzarea lucrului altuia.

Intr-o asemenea situatie, va trebui sa distingem dupa cum consimtamantul partilor a fost afectat de eroare sau, dimpotriva, contractul s‑a incheiat in cunostinta de cauza.

Daca ambele parti sau cel putin cumparatorul a fost in eroare, respectiv a considerat ca lucrul vandut este proprietatea vanzatorului, vanzarea este anulabila pentru eroare asupra calitatii esentiale a vanzatorului.

Cumparatorul poate invoca nulitatea relativa a contractului pe cale de actiune, in cazul in care a platit pretul sau pe cale de exceptie, daca pretul nu s‑a platit.

Vanzatorul nu poate cere anularea contractului daca a fost de buna‑credinta, intrucat

eroarea comisa asupra propriei persoane nu poate vicia contractul.

Fiind tert fata de contract, adevaratul proprietar nu va putea cere anularea acestuia decat daca este vorba despre un caz de nulitate absoluta. In schimb, el poate intenta o actiune in revendicare, in cadrul careia cumparatorul va putea opune adevaratului proprietar uzucapiunea sau exceptia continuta de art. 1909‑1910 C. civ.

In cazul in care partile stiau ca bunul vandut nu apartine vanzatorului, contractul de

vanzare-cumparare este lovit de nulitate absoluta, avand o cauza ilicita.

- Practica judiciara a fost confruntata deseori cu vanzari al caror obiect il constituie un lucru furat.

Potrivit art. 1909 alin. 2 C. civ., proprietarul lucrului furat are dreptul de a revendica bunul de la cel care il detine, acesta din urma putand sa se despagubeasca de la cel de la care il are. In cazul in care posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l‑a cumparat la balci, la targ, la o vindere publica sau de la un negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar va putea sa ia lucrul inapoi numai daca intoarce posesorului pretul platit (art. 1910 C. civ.).

- Practica judiciara a fost confruntata frecvent si cu problema vanzarii unui bun aflat in indiviziune de catre un coindivizar, fara consimtamantul celorlalti coindivizari.

In cazul in care unul dintre coindivizari instraineaza nu doar cota sa parte ideala din drept, ci intregul bun indiviz, fara acordul celorlalti indivizari, instrainarea nu atrage nulitatea actului de instrainare, ci supune dreptul dobandit de cumparator unei conditii rezolutorii. Asfel, daca bunul care a format obiectul vanzarii a intrat in lotul coindivizarului vanzator, prin efectul declarativ al partajului el devine proprietarul exclusiv asupra bunului, iar vanzarea ramane valabila; daca insa bunul a intrat in lotul altui coindivizar, contractul va fi nul pentru lipsa calitatii de proprietar a vanzatorului.

B. Pretul

Pretul este obiectul prestatiei cumparatorului, constand intr‑o suma de bani care corespunde valorii lucrului vandut.

In lipsa unui pret, vanzarea este nula absolut, deoarece obligatia cumparatorului nu are obiect, iar obligatia vanzatorului este lipsita de cauza.

Pentru validitatea contractului de vanzare‑cumparare, pretul trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:

a. Pretul trebuie sa fie fixat intr‑o suma de bani

Stabilirea pretului in bani este de esenta vanzarii, in caz contrar schimbandu-se natura juridica a contractului in contract de schimb, de intretinere sau de renta viagera.

b. Pretul trebuie sa fie determinat sau determinabil

Potrivit art. 1303 C. civ., pretul este determinat in cazul in care cuantumul lui este stabilit de comun acord de parti in momentul incheierii contractului.

Pretul poate fi stabilit si de catre lege. De exemplu, in cazul locuintelor construite din fondurile statului si vandute potrivit dispozitiilor cuprinse in Decretul‑Lege nr. 61/1990 si in Legea nr. 85/199

Cand pretul este conventional, ar putea fi fixat numai de catre vanzator ori numai de catre cumparator (de exemplu, in unitatile comerciale pretul bunurilor este fix, stabilit de catre vanzator).

Pretul este determinabil in situatia in care partile furnizeaza in contract o serie de elemente pe baza carora cuantumul pretului sa poata fi stabilit in viitor, cel tarziu la data exigibilitatii obligatiei de plata (cum ar fi, de exemplu, pretul pietii la o data convenita de parti).

Pretul poate fi determinat si de un tert, ales de comun acord de catre parti, sau de catre persoana desemnata de catre tert (art. 1304 C. civ.).

c. Pretul trebuie sa fie sincer si serios

Pretul este sincer atunci cand cuantumul lui, mentionat in contract, este acela convenit in realitate de parti; este un pret real si nu fictiv sau simulat.

Pretul este fictiv (simulat) atunci cand partile nu intentioneaza sa‑l ceara, respectiv sa‑l plateasca; cand din actul secret rezulta ca el nu este datorat.

Daca pretul este fictiv, contractul va fi nul ca vanzare‑cumparare, putand echivala cu o liberalitate (o donatie deghizata), daca sunt intrunite conditiile cerute de lege pentru validitatea acestui act.

In cazul in care partile s‑au inteles sa treaca in contract un pret inferior celui convenit, dar fara ca pretul sa devina derizoriu, ne aflam in prezenta unei deghizari partiale a pretului, contractul de vanzare‑cumparare fiind valabil. Deghizarea partiala urmareste, de regula, fraudarea fiscului.

Pretul este serios daca nu este derizoriu, disproportionat cu valoarea lucrului vandut.

Pretul este neserios (derizoriu), in cazul in care nu reflecta valoarea reala a bunului, adica este atat de disproportionat in raport cu valoarea lucrului vandut, incat apare ca ridicol, in sens juridic, ca inexistent.

La aprecierea seriozitatii pretului, se poate tine seama si de gradul de rudenie dintre parti, care poate justifica un pret inferior valorii de circulatie a unui bun, si chiar de relatiile de concubinaj dintre partile contractante, care pot justifica un pret redus.

Daca pretul este derizoriu, contractul va fi nul ca vanzare‑cumparare, dar ar putea fi valabil ca donatie, daca intentia partilor a fost de a face o liberalitate si, evident, daca sunt intrunite conditiile de fond si de forma cerute de lege pentru contractul de donatie.

d. Pretul trebuie sa nu contravina dispozitiilor legale imperative privitoare la regimul preturilor

Daca exista preturi stabilite de lege, acestea sunt obligatorii pentru parti. In cazul in care partile au convenit asupra altui pret, acesta se inlocuieste de drept cu pretul prevazut de lege. Plata unui pret mai mare are caracter ilicit, dand dreptul cumparatorului la actiunea in repetitiune, chiar daca plata a fost facuta cu stiinta.

5. Cauza contractului

Cauza contractului de vanzare‑cumparare este un element constitutiv in structura sa si o conditie de validitate a acestuia si se compune din doua elemente: scopul direct (imediat) si scopul indirect (mediat).

Scopul direct al vanzatorului este primirea pretului in schimbul instrainarii bunului, iar al cumparatorului dobandirea bunului in schimbul platii pretului. Scopul direct este un element abstract, invariabil si obiectiv (cauza juridica a obligatiei).

Scopul indirect il constituie motivul determinant care a antrenat manifestarea consimtamantului de a incheia contractul. Altfel spus, scopul indirect vizeaza nevoile pe care vanzatorul si le va satisface din pretul obtinut, iar cumparatorul cu bunul dobandit. Scopul indirect apare ca un element concret, variabil si subiectiv in fiecare contract de vanzare‑cumparare.

Pentru validitatea contractului de vanzare‑cumparare cauza trebuie sa existe, chiar daca nu este stipulata expres in contract; de altfel (art. 967 alin. 1 si 2 C. civ.). Partea care pretinde ca vanzarea‑cumpararea este lipsita de cauza, este tinuta sa faca dovada.

Absenta cauzei atrage sanctiunea nulitatii absolute a vanzarii (art. 948 C. civ.).

Cauza trebuie sa fie reala si nu falsa; in caz contrar, atrage nulitatea relativa a contractului de vanzare‑cumparare.

Cauza trebuie sa fie licita, deoarece, in caz contrar, contractul este sanctionat cu nulitatea absoluta.

Cauza trebuie sa fie si morala, adica scopul actului juridic sa corespunda regulilor

de convietuire sociala. De exemplu, pentru imoralitatea cauzei s‑a declarat nul absolut contractul de vanzare‑cumparare incheiat in scopul mentinerii unei relatii de concubinaj.

6. Alte conditii de validitate

A. Forma contractului de vanzare‑cumparare

Forma contractului de vanzare‑cumparare reprezinta, in sens restrans, modul in care se exteriorizeaza vointa vanzatorului si a cumparatorului.

In sens larg, prin forma actului juridic se intelege trei feluri de forma: forma ceruta ca o conditie ad validitatem; forma ceruta ad probationem si forma ceruta pentru opozabilitatea fata de terti.

a. Cu privire la primul sens (forma ad validitatem), contractul de vanzare‑cumparare este un contract consensual care se incheie prin simpla manifestare de vointa a partilor, fara sa fie necesara respectarea anumitor formalitati.

Prin exceptie, unele contracte de vanzare‑cumparare care prezinta o deosebita

importanta sunt formale (solemne). Astfel, art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 impune pentru instrainarea terenurilor prin acte intre vii, indiferent de locul situarii acestora, forma autentica ad validitatem, sub sanctiunea nulitatii absolute. Actiunea in constatarea nulitatii absolute este imprescriptibila, iar indeplinirea oricarei alte formalitati posterioare nu poate tine loc de act autentic.

b. Potrivit regulilor generale in materie, unele acte juridice imbraca o anumita forma, insa nu ca o conditie ad validitatem, ci ca un mijloc de proba (ad probationem). Astfel, conform art. 1191 alin. 1 C. civ. actele a caror valoare depaseste suma de 250 lei trebuie facute in forma scrisa, deoarece legea prevede ca aceste acte ‑ inclusiv contractele de vanzare‑cumparare ‑ nu pot fi dovedite cu martori. Asadar, daca partile nu concretizeaza acordul dintre ele intr-un inscris, valabilitatea contractului nu este afectata, insa existenta lui nu poate fi dovedita in caz de litigiu.

c. Potrivit principiului relativitatii efectelor actului juridic, contractul de vanzare‑cumparare produce efecte numai intre parti, nefiind opozabil fata de terti.

Pentru a asigura opozabilitatea fata de tertele persoane a contractului de vanzare-cumparare, Legea nr. 7/1996 a instituit publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta a cadastrului general, care are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobile si care se efectueaza de catre birourile de carte funciara ale judecatoriilor. Inscrierile in cartea funciara devin opozabile fata de terti de la data inregistrarii cererilor (art. 27).

Sanctiunea nerespectarii acestei cerinte va fi inopozabilitatea actului fata de terti

acestia avand posibilitatea de a ignora realitatea juridica instituita prin contractul incheiat.

B. Autorizarea prealabila a instrainarii unor bunuri

Conform art. 5 alin. 3 din Legea nr. 15/1990 privind organizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale, "instrainarea bunurilor imobile apartinand regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort". Sanctiunea nerespectarii acestei prevederi este nulitatea absoluta.

Art. 12 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990prevede ca locuintele proprietate de stat, cumparate pe baza de credit, pana la rambursarea integrala a acestuia nu pot fi instrainate decat cu autorizarea prealabila a Casei de Economii si Consemnatiuni.

In fine, art. 15 alin. 3 din Legea nr. 85/1992 dispune ca "pana la achitarea integrala a pretului, locuinta dobandita in conditiile prezentei legi nu poate fi instrainata fara autorizatia prealabila a unitatii vanzatoare".

In aceste din urma doua cazuri, incalcarea cerintei autorizatiei cerute antreneaza

nulitatea relativa, intrucat acestea sunt instituite doar in interesul Casei de Economii si Consemnatiuni si a unitatii vanzatoare.